都市快報訊 在拱墅區橋西做了十多年房產中介，這兩個月，店長曹聰的煙癮又犯了。
“原本戒了，這陣子壓力大，又抽上了。”曹聰點了根煙，苦笑一聲，“最近市場不好做啊，8月份整個橋西板塊二手房就成交了10套。”他清楚地記得，去年同期的成交量，是超過80套。
“今年肯定不會有’金九銀十’了！”他說，戰績蕭索的，遠不止橋西板塊的這些門店。
二手房成交量“五連跌”
從8月份至今，杭州一手房市場熱鬧非凡，大批紅盤集中開閘，吸引了幾乎全杭州的房票。一手房的虹吸效應，對二手房市場是“雪上加霜”。
根據透明售房網旗下好找房平臺數據，上個月，杭州市區二手房簽約量套僅5600多套，環比下降11.7%，創下了今年二手房月成交量的“五連跌”。
好找房統計，簽約二手房中，中介網簽占比71%，而上個月占比是81%，縮幅明顯。這或與8月份多個新房項目開閘搖號，購房者集中騰房票有關。相較于置業成本更高的二手房，顯然新房更吸引購房者。
近期購買二手房的主力軍，依舊是總房價200萬元以下的剛需客戶。
8月份杭州市區簽約套數的前三名，分別是三墩、未來科技城和之江的酒店式公寓項目。
酒店式公寓活躍度上升，這或與8月5日出臺樓市限購加碼的新政有關，沒有房票的購房者，有些就退而求其次，選擇了不限購的公寓。
二手樓市已轉變為賣方市場
昨天下午，我們在曹聰的門店觀察了近3個小時，只有一位房東推門進來。
“往年這個點，是’金九銀十’的開端，有時候我們忙得連口水都喝不上，樓上樓下都是買家和賣家。”曹聰說。
“之前都是賣方市場，一些房東心理預期高，價格也掛得高，還有些不誠心賣，只是掛出來靈靈市面的。盡管這樣，看房的人還是不少。”他說，很長一段時間內，中介勸房東們“小刀”（稍微降點價），房東基本是聽不進去的。
“現在，房東們開始采納我們的建議，也確實看到了政策面的調整，以及購房者的觀望情緒。”
尤其是8月5日出臺新政，砍掉了市場上30%的房票，對房東沖擊很大。
最近成交了一套名城燕園的高層，89方，去年掛牌500萬以上，這次急賣，440萬元成交。這已經是“大刀”了。
“我們附近，有門店重新分配人手，大部分調去做新房業務；也有門店直接關張，連萬把塊錢的押金都不要了。”
開視頻號、自學剪輯、出鏡做主播
房產中介急著轉型
曹聰和他的伙伴們，都是深耕杭州多年的資深中介，手頭的客戶資源不錯。關店肯定不愿意，老客也依舊要維護，但市場不景氣，中介們空閑的時間多了，怎么辦？
“去年就想過結合我們的中介資源，做關于房產的視頻號，現在算是被逼著執行了！”曹聰打開某視頻App，一位穿著白襯衫西裝褲，打著領帶的中介小哥，滔滔不絕地從區域講到樣板房。口齒伶俐，表情生動。視頻的拍攝角度，搭配的特效和背景音樂都還不錯。
“這個小伙子就是我們店的，剛剛在理新房源，這會兒在剪片子了。”曹聰店里的視頻號，是8月新政后火速開出來的。先買了防抖的拍攝云臺，再自學剪輯App，然后讓門店里顏值最高的兩位中介小哥輪番上陣。“一個月不到，粉絲漲了近2000個，還成交了一套一手房。”。
曹聰還覺得自己起步晚了。“一位鄭州同行，去年開始做的，現在粉絲有20萬，都已經接房產廣告了。”曹聰希望自己也能有那么一天，“最近和門店的弟兄們頭腦風暴，想加入一些劇本元素，拍出來可能更有看點。”
“現在我們門店招聘有新門檻了，會做有視頻的優先。”西湖區學院路附近一家中介門店店長陳雄說，“無論是拍攝、剪輯還是出鏡做主播，我們都需要。”
他說，現在店里多數員工都下載了剪輯App，空下來互相交流怎么讓畫面“更高級”，“搞得像電視臺一樣”。
余杭區良渚附近，幾家中介門店的店長說，除了現有的二手房、一手房業務，他們還在考慮往資產公司方向轉變，比如統包一些租賃項目等。
房貸收緊、預期向下
是樓市預期下行的主因
“看樣子，九、十月份行情也不會有起色了。”上城區、下城區、西湖區、拱墅區、余杭區多位中介不約而同做出預判。
之所以成交量連續下滑，除了8月份一手房市場紅盤集中開閘外，還有兩個最根本的原因。
首當其沖的，是房貸繼續收緊。
今年從5月份開始，銀行在二手房方面的貸款政策就越來越嚴厲。
5月中下旬，房貸利率從首套5.2%、二套5.38%，上調到首套5.4%、二套5.5%。
僅僅過了20來天，房貸利率再次上調，到了首套5.6%、二套5.7%。
7月初，房貸利率兩個月內第三次調整了，上調到首套5.9%、二套6%。
目前，杭州首套房貸利率大多維持在5.96%，二套房在6%左右。
即便如此，額度還是非常緊張。“四大行”以及多家股份制銀行的信貸經理告訴我們，就算購房者接受較高利率，可以貸款，但因為沒有額度，今年年底前放款也是幾乎不可能的。
缺乏按揭杠桿，成交量自然上不去。
還有一個主要原因是購房者和房東預期向下。
業內人士認為，經過前一輪的價格波動，包括有些頂級學區房盲目掛高價，目前的預期回落也在情理之中。加上受“雙減”“學區劃片”等消息的影響，購房者的預期更是大不如前，“很多時候，不看好的人多了，對樓市價格下調的說法多了，都會加劇預期下行”。
專家：
二手房成交量減但價格相對穩定
預計接下來成交量還要下滑
中房大數據研究中心總經理陳煥春表示，目前一些急售房源還只是個案，未出現大范圍的房源降價情況，二手房市場的成交雖然下滑，但價格一直還是比較穩定的。
杭州資深地產人士荊海燕認為，今年杭州“金九銀十”不會出現是肯定的。一方面從政策來看，限購政策和貸款政策都沒有任何放松的跡象。
另一方面，實際上這幾年所謂“金九銀十”的規律已經被打破了，比如2018年的9月和10月，反而是成交低點。而2019年和2020年，這兩個月份的成交也沒有特別突出，和其他月份差不多，市場比較平穩。
她總結，從趨勢來看，“金九銀十”的成交量，“高不上去，大概率還要往下走”。
另一位二手房領域專家上官劍補充說，紅盤潮過去后，新房市場對二手房的傳導減弱了，再加上學區房一落千丈，房地產市場快速升溫的各項條件已不復存在。
