問題貸款金額10.64億元_涉及經營貸3.80億元_5人涉嫌違法犯罪被采取刑事強制措施_44名中介為違規炒房提供便利被納入“黑名單”……此前備受關注的“深房理”案件令取消房產中介的呼聲高漲_房產中介也一度被視為房價上漲的幕后推手之一。_
近日_已運行5年的“杭州市二手房交易監管服務平臺”因其上線了“個人自主掛牌房源”功能_8月20日_“房產中介有望被取消”_直接沖上微博熱搜第二。網友熱議_房地產中介或將退出市場？_
微博熱搜截圖_
然而據《我國經濟周刊》發文人調查發現_此舉并非新政_最早一批掛牌已4年有余。“這次只是升級了_中介機構賬號不能看個人房源電話。”有業內人士對發文人表示。_
《經濟日報》等媒體分析指出_官方二手房交易監管服務平臺要真正發揮作用_還有待于進一步完善其功能_中介機構短期內還難以被取代。_
房產中介整頓潮？
自今年以來_杭州市住房保障和房產管理局積極開展各類房地產市場專項檢查_不斷加強房地產中介市場秩序管理整頓_規范中介機構房源信息發布行為。_
8月24日_浙江省杭州市住房保障和房產管理局發文稱_杭州市住保房管部門聯合市房地產中介行業協會主要針對房地產中介機構從業人員在第三方平臺對外發布房源情況開展了專項檢查。根據檢查情況發布了新一期行業通報_12名從業人員、2家房地產中介機構被通報批評。
與此同時_今年以來杭州市住房保障和房產管理局積極開展各類房地產市場專項檢查_不斷加強房地產中介市場秩序管理整頓_規范中介機構房源信息發布行為。截至目前_已累計檢查中介機構門店168家_開展約談28次_檢查第三方平臺發布房源信息1300余條_多家房地產中介機構已落實整改_累計下架問題房源6萬余套。
8月18日_杭州市房管局發布消息稱_“杭州市二手房交易監管服務平臺”正式上線“個人自主掛牌房源”功能_標志著杭州的二手房自主交易有了更規范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。_
杭州市二手房交易監管服務平臺網站截圖_
想買二手房的市民經實名認證后_均可在此平臺查詢掛牌房源_通過個人實際需求篩選價格、面積、戶型、城區等條件_快速鎖定心儀房源_做到無需中介機構也可以在線選房、自主看房。_
售房者登錄平臺后_同樣需要進行個人用戶注冊_完成實名注冊_而后使用“個人自主掛牌”功能_在線填寫房屋客體信息、房屋權屬狀況及權利人基本信息_就能完成房源自主掛牌。_
據“杭州本地寶”微信公眾號消息_此舉打破了傳統依賴中介機構的房屋銷售模式_改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構房源信息不對稱的弊端_為群眾“手拉手”自主交易提供了出售房源信息發布、購買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道_構建了更為公平合理的二手房交易市場運行體系。此外_平臺不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規范流程開展交易_還新設置了用戶身份智能分類功能_實現個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放_經紀人員無法查看_杜絕信息外泄_防止騷擾。_
其實自2016年11月以來_杭州就在全國范圍率先上線“杭州市二手房交易監管服務平臺”_通過系統優化、功能更新、服務升級等途徑_打造了集經紀機構與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務平臺。_
值得一提的是_在杭州之前_北京市也曾試點免中介費二手房交易平臺。2011年7月_北京市首個官辦免中介費二手房交易平臺在海淀區試點運行。2015年_北京市上線官辦房地產交易網站_北京市房地產交易信息網。按照該平臺的設想_買家跟賣家可直接在網絡上實現對接、“零中介費”_降低二手房房產交易成本_但該平臺上架的很多房源介紹中并沒有實景照片_更多的是停留在了房屋評估值上。2021年5月初_北京市再次試點服務平臺_發布二手房的房源信息并核驗房源真假。也就是說_只要是交易的房屋_無論是個人還是通過中介_必須首先要在房管部門申請核驗_然后才能在平臺上發布。二手房交易服務平臺還提供二手房交易資金的監管服務_類似“支付寶”_由指定銀行將購房款納入監管賬戶_只有交易全部完成后_交易資金才會劃入賣方賬戶中_使交易更加安全。_
除此之外_深圳也有所動作。今年6月_深圳市住建局的房地產信息平臺上線了一個“二手房交易系統”_其功能也包含“自助賣房”。但短短幾個小時后_官方便將該系統下線_對此_當地有關負責人給出的解釋是“目前僅在測試階段_系統的目標在于嚴控業主的掛牌價_讓二手房交易更加透明以及協助監管中介市場亂象”。_
下一步或設立資金監管賬戶
近年來_隨著二手房交易量在總交易量中的占比日益攀升_二手房市場平穩對于穩定房地產市場越來越重要。根據我國指數研究院的統計數據顯示_按照2019—2021年期間月平均銷售套數計算_北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市的二手房交易量已遠超新房交易量_部分城市（如北京、深圳）的二手房銷售量是新房銷量的兩倍多。_
據了解_二手房市場交易十分依賴房地產中介機構提供的市場交易信息_且通常在中介機構的撮合下完成交易。由于過去房地產市場調控措施多是針對新房市場_因此_二手房市場調控和監管相對薄弱。_
8月19日_杭州市房產市場綜合管理服務中心房產市場科科長胡萍莉對《錢江晚報》表示_上線二手房個人掛牌功能的主要目的還是便民_為個人房東賣房提供一個全新的售賣渠道。房東可以同時把房源掛在平臺及中介處_提高成交機會。_
“如果涉及到按揭貸款、產權調查等專業服務_目前來看還無法繞開中介。”胡萍莉坦言__
如果買賣雙方談好了房價_且產權清晰、無貸款需求_通過“房東直賣”模式確實可以省下一筆中介費。買賣雙方可直接前往市房管辦事大廳和各行政服務中心房管網簽窗口辦理網簽過戶手續_非常方便。但如果交易流程復雜_建議還是通過專業的中介公司。_
她表示_雖然目前官方平臺尚未設立資金監管賬戶_但下一將會考慮設立資金監管賬戶_解決買賣雙方的后顧之憂。_
二手房買賣能“去中介化”嗎？
據《證券日報》報道_就二手房交易“去中介化”一事_網友分為兩派_“拍手叫好派”和“惴惴不安派”。其中_支持者居多_“優秀_建議全國推廣”“手動@我所在的城市_希望相關部門跟進”；但也有少數網友表達了自己的擔憂_“資金監管賬戶如何解決？”“過戶、貸款等流程不熟悉怎么辦？”。_
在北京市某醫院工作的章靈（化名）已落戶天津_考慮到后期孩子的上學問題_準備在天津市河西區購買一套學區房。但因跨城購房且沒有房東資源_只能找房產中介。目前她看中中介推薦的一套95平方米、房東報價380萬元的三居室_但中介費需要9.5萬元（房款額的2.5_）_實在太高_導致她遲遲沒有‘下單’。_
“付完中介費的我_心痛到無法呼吸。”于年初在杭州市西湖區購房的王筱筱（化名）表示_杭州市大部分中介是根據房款成交額分檔收取中介費的_且均由買方出。一般情況下_房款額在100萬元以下的_中介費為3_；房款額在100萬元以上的_中介費為2_。也就是說_一套二手房的中介費少則幾萬元_多則數十萬元。_
不過_相較于購房者_房東似乎更“依賴”房產中介。于去年年底在北京市房山區購房的琪琪（化名）則認為中介費物有所值。她向發文人表示_“我平時較忙_之所以選擇中介_就是因為省心省時省事。我從最初看房到過戶、網簽_直至最后走完房貸流程等_中介都全程參與_并實時向我匯報每一步程序的變化情況。尤其是在辦理按揭貸款期間_中介還會提前列表給我_以便我將資料準備齊全_只跑一趟銀行即可辦完_特別專業。”_
《經濟日報》指出_目前_官方二手房交易監管服務平臺要真正發揮作用_還有待于進一步完善其功能_中介機構短期內還難以被取代。杭州市官方平臺相關負責人坦言_上線“個人自主掛牌房源”功能主要目的是便民_為個人房主賣房提供全新售賣渠道。房主可以把房源掛在官方平臺上的同時_也可以掛到中介那里_提高成交機會。如果涉及按揭貸款、產權調查等專業服務_目前仍無法繞開中介。_
中介自信回應_暫無大影響
面對購房者和房東對“去中介化”的糾結_多位房產中介則顯得比較自信。_
8月24日上午_《證券日報》發文人以想購買北京市朝陽區二手房為由_線上咨詢了某知名房產中介工作人員_對方告訴發文人_“中介費為房款額的2.7__先賣再買可優惠至2.35_。”當發文人問及近期是否聽說過“去中介化”這一消息時_該工作人員稱_“看過相關消息但暫時對我們影響不大。二手房交易涉及方方面面_普通購房者基本無法在短時間內梳理清楚_專業的事還是讓專業的人來做吧。”_
同樣認為“去中介化”暫時可能性不大的還有杭州市某房產中介工作人員_對方向發文人表示_“以杭州市推出的‘房東直售’為例_只是房東可自行上傳房源進行出售_暫沒有配套的資金監管賬戶_房東和購房者自助交易風險較大。但中介除了有資金監管賬戶外_對銀行、稅收等政策也十分熟悉_整個二手房交易流程基本不用購房者費心。”_
對此_發文人致電“杭州市二手房交易監管服務平臺”官方咨詢電話_詢問資金監管等問題_接電人員回復稱_“目前平臺尚未設立資金監管賬戶_后期會根據市民需求_考慮如何進行資金安全監管。”此外_發文人注意到_該平臺“個人自主掛牌房源”一欄暫時只允許房東發布房源信息_購房者還無法發布求購信息_上述接電人員表示_后續平臺會考慮推出提供個人求購者發布信息的渠道。_
發文人還聯系了天津市的一家房產中介機構_表示想把當地一套80年代、50平方米的老房子置換成電梯房_工作人員告訴發文人_“換房中介費最低為房款額的2_。”對于發文人提到的“房東直售”_工作人員稱_“買賣老房子還牽扯貸款的話_操作起來很復雜。如果對二手房交易流程、相關法律等不熟悉卻仍要剔除中介_容易產生買賣糾紛。”_
業內專家_“房東直售”值得推廣_但對中介影響不大
發揮好二手房交易監管服務平臺作用_就是增加調控和監管的抓手。今年2月以來_以深圳為首_全國已有8座城市先后出臺二手房指導價及相關的政策_分別是深圳、成都、寧波、西安、上海、無錫、三亞、合肥。_
58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》發文人表示_其實“個人自主掛牌房源”功能本質上可以更有效地解決信息不對稱的問題。從操作方式來看_上傳的房源信息均需經過房管部門核驗_具備唯一的房源核驗統一編碼及二維碼_憑碼交易_以此來確保產權真實合法有效。這一方式值得在全國更多城市進行推廣。_
就“去中介化”一事_張波認為_房產中介并不會被取消_而是將更加規范化。房地產交易低頻、非標、重資產的特點決定了其完全通過買賣雙方“手拉手”自主交易是不現實的_二手房交易雙方絕大多數也都沒有相關經驗_過往房地產中介的確是存在通過信息不對稱來獲利的情況_但隨著各地政府上線二手房信息平臺_房源信息的透明度顯著提升。而由于房產交易本身的復雜性_對于專業人員的依賴是必不可少的_房產中介行業應該越來越規范發展_而非取消。_
景暉智庫首席經濟學家胡景暉接受《我國經濟周刊》發文人采訪時也認為_此次杭州的“房東直售”_對中介市場的影響“沒那么嚴重”。_
他進一步分析_這種模式就算推廣到全國也不會對中介產生影響。“房產交易屬于非標準化、低頻、高貨值。業主直銷對客戶風險會很大_設想業主把房源放到一個平臺面向所有購房者打開_那他就別上班了_天天跟客戶交流帶客戶看房_。中介服務本身還是有價值的_況且1.5_?2_的費率與外國的5_?6_相比_不算高。”_
“要讓購房人真正能夠買得起房子_核心還是控制住房價。第二是減免稅費_這才能真正減輕購房負擔_而不是取消中介。第三是中介費付費方式有問題_我們付費是買方付費_在國外_很多地方都是賣方付費。如果買賣雙方能夠分攤中介費_或者像外國那樣改為賣方付費_那這個問題就解決了。‘干掉中介’的結果只會讓效率低下_產生大量糾紛和風險。從中介的角度來講_我們要改變一些收費方式_比如說能不能由賣方付費或者買賣雙方來分攤傭金。”胡景暉說。_
毋庸置疑_對于官方二手房交易平臺_廣大群眾是十分樂見其成的。官方平臺提供房源核驗和房源的全面信息展示_有利于買賣雙方之間的信息通暢。政府的背書_可信度高_有利于消除假房源_凈化交易環境_避免買賣雙方獲取虛假信息。盡管官方平臺短時間難以提供更加深入細致的服務_如果更多城市推出官方二手房交易平臺并逐步完善_勢必影響行業發展結構。有業內人士還認為_官方平臺可以和中介服務機構有所分工_并非要取而代之。_
購房者對于官方平臺的高度期待_從某種程度上也折射出廣大群眾對二手房中介服務機構現狀的不滿。當前二手房交易中亂象頻出_個別中介服務機構和人員通過虛假房源招攬買家_慫恿業主抱團漲價等。更多的吐槽則來自高昂的中介費_特別是在一線等熱門城市_以總房價為計算基數的中介費著實是一筆不小的支出。_
有關部門對于中介機構的監管力度正在進一步加大。眾多城市在出臺整治房地產市場秩序的舉措時_都將加大對二手房中介機構的監管力度作為重要內容。今年住建部等八部門聯合發出通知_提出力爭用3年左右時間實現房地產市場秩序明顯好轉_對中介機構的監管再度被提及_規范中介服務是市場的期待。_
