每經感謝：包晶晶
2022年，房地產市場迎來了比2021年更為復雜得開局。
一年前，深圳“萬人搶房”、上海杭州“剛需客手握現金買不到房”得熱度猶在，但2021年1月卻錯失開門紅，在一片冷清中迎來一個沒有返鄉置業得春節。
延續了2021年底得低溫態勢，重點城市市場活躍度繼續回落，買房人得預期悲觀，疊加部分房企2021年“爆雷”，令購房行為愈發保守，緩慢推進得銷售，給急于回款得房企再添一份壓力。在資金壓力面前，房企投資力度同比大幅下降，拿地規模同比大幅萎縮。
1月20日，華夏住房和城鄉建設工作會議繼續強調，要增強調控政策協調性、精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制，堅決有力處置個別頭部房企項目逾期交付風險，持續整治規范房地產市場秩序。
總體而言，1月各地政策暖風頻吹，華夏銀行間同業拆借中心公布5年期以上LPR為4.6%，較上期下調5個基點；多地陸續出臺住房公積金新政，部分城市樓市新政聚焦購房補貼及人才購房或開放落戶限制等。
新房成交面積同比降3成
盡管近期信貸等政策總體較為寬松，但傳導至購房領域依然需要時間。
1月新建住宅方面，重點城市整體推盤量有所回落，除上海新房市場成交規模有所回升外，多數城市市場表現較為冷清。
據中指研究院監測，1月50城商品住宅成交面積在2426萬平方米左右，同比下降34.1%，降幅擴大。
由于多地疫情有所反復，各地倡導就地過年，但返鄉人員相比于前兩年仍有大幅增加。盡管如此，2022年春節樓市“不打烊”仍然沒能激活中小城市返鄉置業得熱情，而大城市在“就地過年”之下，購房者置業亦不活躍，成交規模繼續回落。
事實上，1月底至虎年春節期間，華夏重點監測城市成交面積較去年春節期間均下降，僅上海等個別城市例外。中指研究院數據顯示，2022年春節期間，上海新房成交10.3萬平方米，同比上漲646%。
貝殼研究院認為，從較長周期來看，2022年1月成交量得可能嗎？值已經接近2018、前年、上年年同期得平均水平，新房市場開始進入筑底階段。從調控政策傳導路徑來看，以往調控往往是先利率，再公積金，進而向商貸方向傳導。當前多地已出臺公積金調控政策，未來或將向商貸方向傳導，并且政策調整將由低能級城市向高能級城市過渡。
同時，多家機構預計，2022年全年商品房銷售面積、銷售額都將下降10個百分點以內。
1月百城新房成交雖量跌，但價穩。
中指研究院數據顯示，1月新建住宅價格環比上漲得城市個數為44個，上漲城市數量較上月增加5個。
中指研究院認為，各地扶持政策發力顯效仍需時間，預計短期市場調整態勢仍將延續，部分前期調整較早以及需求支撐力度強得城市，隨著信貸環境得改善和相關扶持政策陸續落地，市場有望逐漸筑底回升，部分城市3月“小陽春”仍有預期。但對于大多數城市來說，市場調整時間或較長，恢復動力偏弱，短期購房者置業情緒難有明顯改觀。
二手房成交量環比下降2成
作為晴雨表得二手房市場，雖然整體維持冷淡態勢，除杭州、北京二手房成交有所企穩外，多數城市依然維持低位運行。
部分城市二手房價格指數環比漲跌幅對比
近日：貝殼研究院
貝殼研究院數據顯示，1月50城二手房成交量環比下降約23%。受到疫情影響得城市是成交量下行主要區域，如西安因疫情封城，1月二手房成交量環比下降超過8成；鄭州、天津等1月疫情局部復發，成交量環比降幅超過5成；北京1月下旬疫情也有反復，帶動北京鏈家二手房成交量環比下降12%。
以目前得成交量來看，市場仍處于歷史低位，多數三四線城市市場景氣度仍在20以內得較冷區間。
根據貝殼研究院報告，該市場景氣指數在40以上為市場預期景氣，漲價預期強，20至40之間預期相對平穩，20以下為市場預期低迷。
50城二手房景氣指數走勢 近日：貝殼研究院
但二手房價格環比跌幅收窄令預期有所回升。
貝殼研究院數據顯示，1月50城二手房價格指數環比跌幅為0.3%，較上月收窄0.5個百分點。
???50城二手房月度成交量走勢 近日：貝殼研究院
房價下跌城市個數進一步減少，而房價修復較快得城市主要是一線及基本面較好得二三線城市。
北京、上海、佛山、蘇州等城市，貝殼二手房價格指數在上月環比止跌后，1月平穩上漲；泉州、長沙、廣州、南京、廈門、無錫、合肥等二手房價格指數止跌趨穩。
百億房企數量減半
各陣營增長率全部下滑、門檻值次第下滑，百億房企數量比去年同期減少近一半。
2021年-2022年1月TOP100房企增速情況
近日：中指研究院?
中指研究院數據顯示，碧桂園、萬科、保利發展成為1月銷售額前三甲，銷售額分別是504億元、335億元和279億元。
1月份銷售額達到百億元得房企僅15家，較去年同期減少14家；超50億元房企22家，較去年同期減少31家。
百強房企銷售額均值同比下降23.1%，為61.8億元。此外，各陣營出現不同程度下降，其中15家百億以上陣營銷售額平均增長率為-24%；50億-100億得第二陣營22家，平均增長率-31.3%；20家30億-50億第三陣營房企增長率均值為-33.8%。
1月華夏房地產企業銷售業績排行榜前十
值得感謝對創作者的支持得是，典型上市房企1月份業績幾乎全線下滑。根據克而瑞對45家典型上市房企業績統計，單月銷售金額同比增幅僅建業集團增長42.2%、濱江集團增長7.1%、力高集團增長0.8%外，其余42家房企均出現不同幅度下降，其中絕大多數為兩位數下滑甚至腰斬。
另一方面，房企業績整體下滑令各陣營門檻值下降嚴重。TOP100門檻值僅11.7億元，同比下降45.4%。其中，TOP3房企門檻值較上年下降45.6%、TOP10房企下降27.3%、TOP30房企下降28.3%，TOP50及TOP100房企同比分別下降29.1%和45.4%。
1月各房企陣營門檻值
克而瑞認為，不少房企放緩供貨節奏，供應低迷一定程度上導致成交大幅下滑。更為主要得是，去年下半年以來市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。
在此背景下，房企得營銷熱情開始減退。對比上年年初得房企積極營銷，加大推盤，今年1月房企鮮少推出集團性活動，區域聯動營銷熱度也同步減弱。據克而瑞統計，僅有世茂、綠地、融創、榮盛等房企推出了一些節日活動，碧桂園2021年底推出步數打卡，富力借助冬奧契機推出“線上公益跑”打卡活動。
土地市場開局慘淡
1月，寧波進行了第三批次集中土拍，38宗地全部成交，其中5宗地競價觸頂，整體出讓金達到252億元，排名華夏第壹。
除寧波外，其余城市土地成交均現低迷，成交金額排名靠前得城市均位于長三角地區，如南通、常州、嘉興、上海。
但從供應成交來看，以往得同環比數據已經無法適應當前得土拍市場結構變化，比如對比2021年1月上海成交450億元、杭州超400億元得成績，集中供地令今年各城市得成交走勢充滿了不確定性。
2021-2022年50家代表房企每月拿地總額
據中指研究院，1月華夏300城推出各類用地規劃建筑面積1.3億平方米，同比下降26.8%；成交1億平方米 ，同比下降30.2%；供應及成交較去年均有明顯下滑。
受供應結構影響，今年1月300城推出住宅用地規劃建筑面積4042.4萬平方米，同比下降47.56%；成交規劃建筑面積2678.6萬平方米，同比下降54.08%。
成交樓面均價方面，由于部分一線城市和二線城市沒有土地成交，300城得樓面均價為3255元/平方米，同時影響到整體得成交出讓金約為872億元，同環比均有明顯下降。
從房企拿地層面來看，1月百強企業拿地總額837億元，拿地規模同比下降62.6%，綠城華夏、華潤置地和大家房產占據新增貨值榜單前三位。
1月房企拿地金額前十
而50家代表房企拿地總額同比下降88.8%，則更直觀反映了土地市場得降溫程度。在供應端，受春節和集中供地影響，各地供地節奏放緩；企業端，受各類金融調控政策影響，房企資金承壓下拿地意愿和拿地能力降低。
但50家代表企業內部分化顯著，部分現金流較穩定企業拿地態度積極，如第壹陣營內得華潤置地，第二陣營內得新希望地產等，1月拿地同比均有所增長。
從各城市群拿地金額來看，長三角熱度不減。1月，長三角TOP10企業拿地金額224億元，依舊位居三區域首位；中西部TOP10企業拿地金額83億元，位列第二。拿地面積來看，中西部TOP10企業拿地面積以496萬平方米位居三區域首位，繼續領跑。
整體融資規模降7成
2022年仍然是房企償債得高峰之年，年內到期債券總額接近萬億元，其中1月、3月、4月及7月到期債務規模超過千億元。
據貝殼研究院統計，1月房企到期債務存在570億元缺口。
具體來看，1月境內外債券融資到期債務規模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務凈額570億元。根據當前月月均發債500億元規模計算，房企償債壓力仍較大，房企“借新還舊”得傳統模式恐難過難關。
2021年下半年房企風險得集中爆發，令資本市場觀望情緒短期難以散去。根據貝殼研究院數據，1月房企境內外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。從月度情況來看，1月發債規模保持上年四季度500億元上下得規模水平，環比下降7%。
2014年1月至2022年1月房企債券融資規模
近日：wind，貝殼研究院整理
與2021年首月搶跑美元債市不同，由于境內信貸適度寬松，2022年開年，房企債券融資仍以境內債為主，境外債券規模占比僅30%，較2021年同期下降24個百分點。
票面利率方面，主要受到發債主體結構性影響，48筆境內債券中41筆由國企發行；1月境內外融資成本結構性下降，平均票面利率3.51%，較上月下降54個基點。
值得注意得是，招商蛇口與建發分別成功發行12.9億元與10億元并購債，并明確融資用途。這是對2021年末政策得積極響應，預計2022年會有更多優質房企發行并購債。
境外債券融資平均票面利率則大幅上漲263個基點至8.63%，1月發行主體除了碧桂園、綠城華夏等頭部房企外，還涉及部分存在負面輿情得房企，因此境外債券利率分化進一步加劇，利率從2.30%到13.50%不等。
1月發債得另一個特點是短債盛行，境內債券融資發行平均期限為3.9年，較上月減少約1.1年，主要是一年內短期債券占比升高至29%，影響整體發債周期表現。
感謝手記丨2022樓市怎么走？
同樣是新年開局，畫風卻完全變了。
2021年1月，華夏樓市區域熱點不斷，深圳樓市瘋狂打新，上海、杭州剛需族一房難求，熱點城市在“高燒”中迎來史無前例得密集調控，從此離婚買房被嚴查，經營貸、代持等買房擦邊球途徑被堵死。
而2022年第壹個月，新房不好賣了、房企債務壓力更大了、抱團取暖得多了。
集中供地進入第二年，原有得土地出讓月度走勢已無法體現出市場得真實反應，在銷售回款低迷得態勢下，更多房企或主動或被動減少拿地，未來又添上了更多不確定性。
錯過開門紅，2022樓市怎么走？
感謝：包晶晶
感謝：陳夢妤
視覺：陳冠宇
排版：陳夢妤 馬原
每日經濟新聞
