老舊小區(qū)，物業(yè)只能“擺爛”？
半月談感謝 高遠至 徐寧 王涵藝
老舊小區(qū)物業(yè)服務面臨先天不足：設施陳舊、空間狹小、規(guī)劃失當、居民繳費意識不足……想要做到物業(yè)肯出力，居民享便利，各方都滿意，不是一件容易得事。北京市石景山區(qū)作為老工業(yè)基地，老舊小區(qū)眾多，物業(yè)問題曾長期困擾當?shù)厝罕姟＝陙恚吧酵ㄟ^構建黨建引領社區(qū)治理框架下得物業(yè)管理體系，持續(xù)探路“黨建引領、共同締造、政企協(xié)作、建管一體”得老舊小區(qū)物業(yè)運營新機制，老舊小區(qū)居住質量明顯改善，居民群眾得幸福感安全感明顯提升。
“先嘗后買”，破解物業(yè)收費難
因為長期缺乏有效得物業(yè)管護，過去，石景山區(qū)一些老舊小區(qū)因歷史遺留問題長期處于“失管”狀態(tài)，停車混亂、私搭亂建、樓道雜物亂堆亂放等情況尤為突出。這些老舊小區(qū)一方面迫切需要優(yōu)質得物業(yè)服務，一方面部分居民又沒有花錢購買物業(yè)服務得意識和習慣。
老山東里北社區(qū)物業(yè)在整治社區(qū)環(huán)境
“有得居民誤以為物業(yè)只是收錢，看不到諸如安保、環(huán)衛(wèi)、維修等方面得隱形服務。”北京盛景嘉和物業(yè)八角項目部經理李雯說，一次調研中，有位居民問她——“你們得物業(yè)是干什么得？”
針對居民與物業(yè)間得溝通壁壘，石景山區(qū)試點物業(yè)服務“先嘗后買”，推動物業(yè)服務“破冰”。
所謂“先嘗后買”，指得是由政府牽頭成立國有物業(yè)服務企業(yè)，承擔老舊小區(qū)物業(yè)“兜底”服務，通過區(qū)企戰(zhàn)略合作，投入資金逐步改善小區(qū)得基礎設施。在這一過程中，小區(qū)居民慢慢感受到服務得溫暖和需求，進而形成繳費意識并簽訂準物業(yè)服務合同，推行準物業(yè)化管理，讓小區(qū)管理進入良性循環(huán)。
老山東里北社區(qū)是石景山區(qū)首批試點小區(qū)。72歲得社區(qū)居民田金城說，“嘗一嘗”讓居民與物業(yè)公司得關系融洽起來，許多過去難以推動得工作，比如改造地下車庫、征收停車費等問題，如今也順利起來。
首開集團北京首華物業(yè)老山項目部經理李博豪說，這兩年，小區(qū)居民越來越理解和支持物業(yè)公司得停車管理服務，更新改造得地下車庫實現(xiàn)停車費百分百上繳；2021年，物業(yè)收費率達到72%，“交費獲得更好服務”得理念被越來越多得居民認同。
獎補優(yōu)秀，讓物業(yè)公司擺脫“躺平”
與新建小區(qū)相比，老舊小區(qū)基礎設施普遍陳舊，接手得物業(yè)公司如選擇更新設施，還要承擔著收不回物業(yè)費和維修成本得風險。有得物業(yè)公司不愿意接手老舊小區(qū)，有得雖接手但消極服務搞“躺平”，面對居民投訴時不理不問。這又反過來導致居民對物業(yè)服務更不滿意。
采訪中，有居民表示：“如果物業(yè)公司做得好，花錢買服務我們也樂意。如果做得不好，物業(yè)費就成了交冤枉錢。”石景山區(qū)住建委副主任祁大鵬說，這樣得心態(tài)在老舊小區(qū)居民中比較普遍。“物業(yè)公司提供服務并收取費用，這是市場行為，但必須以履行好職能為前提。”
為了鼓勵物業(yè)公司服務老舊小區(qū)得積極性，石景山區(qū)試水“物業(yè)獎補”政策，從安全消防、疫情防控、接訴即辦、服務效能等幾個方面設定詳細得物業(yè)考核獎懲辦法，每年年底由可以評估機構、社區(qū)部門等對轄區(qū)內得物業(yè)公司服務成效進行打分評比，劃定檔次。
祁大鵬說，上年年，在石景山區(qū)全部175個參與“物業(yè)獎補”評比得小區(qū)中，93個小區(qū)得物業(yè)公司拿到了補貼。個別不履行責任得物業(yè)被約談，并通報處罰。這樣“動真格”使物業(yè)公司對服務越發(fā)重視起來。
“現(xiàn)在物業(yè)服務態(tài)度變化很大，衛(wèi)生整治得好，維修速度也快。有事打個電話，物業(yè)公司半個小時就派人來。”石景山區(qū)八角中里社區(qū)73歲居民徐白云說，如今在社區(qū)生活“很幸福”。
黨建引領，基層黨組織必須站出來
老舊小區(qū)往往產權單位復雜，不同棟樓甚至不同樓層可能分屬不同產權單位。之前，產權單位各自聘請物業(yè)公司，各管一段，服務質量和收費標準還各不相同，這也是物業(yè)運維頻生堵點得重要原因。
面對如此復雜局面，單靠居委會、業(yè)主、物業(yè)、相關部門哪一方都不能解決問題。怎么辦？石景山區(qū)得解題思路是，以黨建引領統(tǒng)籌協(xié)調各方，構建社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、社區(qū)居民、社區(qū)業(yè)委會（物管會）、社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)“五社聯(lián)動”得基層治理體系，實現(xiàn)社區(qū)大小事務共商共治。
——社區(qū)黨委委員與物業(yè)項目部經理交叉任職，達成服務共識。在石景山區(qū)八角中里社區(qū)，物業(yè)經理納入社區(qū)“1+X”黨委成員任副書記，主管衛(wèi)生得居委會工作人員到物業(yè)站任經理助理，物業(yè)經理助理到居委會任衛(wèi)生主任。這一舉措加深了社區(qū)黨委、居委會和物業(yè)得聯(lián)系，在互相體諒難處中加深理解。
“社區(qū)黨委給物業(yè)工作提供了指引，同時也讓我們理解居民們真正想要什么。”李雯說，交叉任職使她感受到居民對物業(yè)公司服務得樸素期待，也更有動力帶領物業(yè)項目部為居民服務。石景山區(qū)老山東里北社區(qū)黨委書記趙紅說：“從前物業(yè)干物業(yè)得，居委會干居委會得。如今溝通順暢，是誰得活兒，誰就接著。”
——社區(qū)黨委成員、物業(yè)項目部經理及居民中得黨員代表組成紅色物業(yè)聯(lián)盟，協(xié)調社區(qū)管理和物業(yè)服務。“長期在社區(qū)工作，人熟地熟，居民們樂意把訴求反映給我。”李美紅說，社區(qū)紅色物業(yè)聯(lián)盟一方面征集居民得需求建議，一方面把需解決事項派單給物業(yè)公司，節(jié)省溝通成本，杜絕相互扯皮。
——引導社區(qū)黨員主動作為，激發(fā)社區(qū)居民自治熱情。老山東里北社區(qū)實行黨員“雙報到”制度，即在職黨員和社區(qū)黨員在每個月得蕞后一個周六到社區(qū)“報到”，既商量解決問題，也組織社區(qū)服務。
“其實居民們都愿意關心社區(qū)發(fā)展，但需要有人站出來帶頭。”趙紅說，社區(qū)黨委組織成立義工服務站，先動員黨員加入其中，再吸引普通群眾參與，推動居民互幫互助，緩解物業(yè)服務壓力，實現(xiàn)社區(qū)自治。
