中新經緯1月7日電 題：預計2022年房地產風險將陸續出清
感謝分享 潘浩 貝殼研究院高級分析師
若將2021年得華夏房地產一分為二，我們發現，在上半場，行業進入了一個整合陣痛期；下半場，部分房企陷入信用危機。隨著政策不斷釋放積極信號提振市場信心，以及房企采用多種方式開展自救行動，已經讓行業初見修復。
我們相信，此輪行業風險出清后，房企得經營邏輯將繼續發生轉變。2022年，房地產行業也將會迎來新一輪得穩定發展周期。
行業釋放全部風險仍需時日
根據貝殼研究院統計，2022年房企預計到期債務約為9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億得償債規模高位。從2022年月度到期債務情況來看，房企償債壓力集中在1月、3月、4月、7月，以上四個月得償債規模超過千億元，這將使部分房企在短時間面臨較大償債考驗，對房企在該節點得資金籌措、銷售回款、工程進度等方面都提出較高要求。
2022年，行業有251家房企需要償還到期債務，其中22家房企到期債務超過100億元，償債壓力仍保持高位。
總體來看，自2021年四季度，多家房企到期債務獲得展期，房企債務問題得到一定緩解，企業獲得了逐步解決問題得時間。
我們認為此輪針對行業得強監管政策已經見頂，預計2022年一季度，房企融資額度將陸續恢復，銀行與金融機構貸款額度充足，針對行業需求也將適時有資源調配。金融端得率先釋放，將有利于保障房企開發資金到位以及購房者按揭貸款得充分發放。
寬信用、寬金融效應將會進一步提升行業預期，促進投資者與產業鏈內多方參與者信心得修復。由此共同保證新房市場得供應與成交。
我們預計2022年二季度開始，國內得新房市場將逐漸回暖，房企周轉效率回歸正常化，房企資金流動性得到實質性緩解。
房企未來發展需要運營模式得多重顛覆
房地產高負債、高周轉得發展模式已經走向終結。市場實踐證明，華夏化布局并不適合所有房企，企業過度多元化也會帶來相應得高風險。結合市場趨勢與行業發展，我們認為，未來房企需要顛覆性得轉變。
首先，房企經營得商業模式應嘗試轉變。我們可以借鑒與參考國外房地產長周期發展較好得模式，如“住宅開發模式與區域深耕模式”“綜合經營模式”“資產管理模式”“租售雙輪模式”等。
其次，房企業務結構轉變。如頭部房企綠地控股于2021年11月發布公告，公司所屬行業類別由“房地產業”變更為“土木工程建筑業”。這是企業基于本公司基建產業發展而進行了業務結構得適時調整。此外，企業還需要在資產配置、負債結構、組織管理等多方面進行相應轉變。經歷了此輪行業波動，房企對于風險管理，尤其是財務管理將會更加重視。
目前，華夏得房地產行業還在走向成熟得過程之中，其發展路徑往往是螺旋式上升得。華夏區域發展不平衡讓房地產行業依然有發展機會，城市更新、資產運營、租賃保障、養老地產等商業模式仍有很大得探索空間。(中新經緯APP)
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