感謝對創作者的支持感謝 魯怡
高力國際華夏區董事總經理鄧懿君
城市更新是存量時代得共同命題。
自1989年進入華夏，高力國際參與了從增量開發到存量更新得城市發展進程，“更大限度地發揮房地產潛力”，是這個全球背景得房地產服務及投資管理公司得自我定位。
“健康、宜居、人文生活都離不開經濟，沒有經濟就沒有城市。”高力國際華夏區董事總經理鄧懿君認為，好得城市更新是符合社會責任和可持續發展得，為業主方實現經濟效益，同時推動地方經濟，“更新不是將舊物業翻新，而是使其成為新得經濟載體。”
如何于有限空間中求增量？如何實現社會效益與經濟效益得平衡？鄧懿君得解題思路是突破平面收益得桎梏，感謝對創作者的支持立面得經濟效益發生模式，“流量經濟為城市更新帶來想象空間，立面、綠地都可以改造為‘流量擔當’，不再僅僅考慮畝產和坪效，更注重空間發揮得價值。”
千年商業街得煥然新生
商業步行街是城市得繁華脈絡。自1990年代末第壹條商業步行街設立，國內可能排名第一批商業步行街漸次出現業態老化、文化缺失、情景體驗感不足得現象。2018年底，商務部公布了華夏步行街改造提升第壹批試點名單，包括北京王府井、上海南京路在內得11條步行街入選。
作為華南地區唯一一條步行街試點，北京路自廣州建城起一直擔當城市得中軸線，成為千年商都發展得無字史書。“隨著消費升級對新商業形態得需求增加及步行街品牌低端化和同質化趨勢得日益嚴重，北京路面臨新一輪得更新，高力國際有幸為北京路步行街提供感謝及招商運營一體化新模式服務。”
鄧懿君介紹，高力國際結合多年沉淀得商業項目開發運營經驗，重新梳理北京路新定位得業態規劃比例，并為圍繞“老城區、新經濟”定制了業態感謝方案，針對步行街內不同得區域、路段、物業得業態、品牌提出具體指引，牽線引入具有時代特征得品牌，打造出若干個業態品牌爆點。
擁有自南漢以來共五朝11層路面得北京路，被稱作“國內可能排名第一條千年古道”，為了呼應其千年文脈與千年商脈得雙重身份，高力國際打造了嶺南文化櫥窗博物館，實現“廣式非遺”主題展示，形成新記憶點。
從研究商圈發展、物業現狀、未來發展趨勢，到消費者分析、零售商訪談、功能定位及組合，再到對項目開發周期、租金、收益等進行科學測算，高力國際助力北京路完成“級別高一點步行街”驗收，央視《新聞聯播》以《古街展新顏 廣州千年老街煥發新活力》進行報道，更新之后得上年年十一黃金周，整個步行街客流（同比）增長了14%以上，整個營收增長了180%，社會效益、經濟效益實現了雙豐收。
流量經濟時代，單一空間不再單純。
北京路步行街改造中得嶺南文化櫥窗，通過導入新內容互動展示引爆社交性話題，得到已更新持續曝光。
這讓鄧懿君意識到，流量經濟時代，所有改造得想象空間已經不是每平方米對每平方米了，經濟效益已不局限于建筑紅線。
“要感謝對創作者的支持立面得經濟效益發生模式，提升整個空間收益和可能性，用空間得立面和流量經濟來創造價值。”她進一步解釋，傳統經濟模式，立面空間得價值主要體現在戶外廣告等模式。如今，立面可以通過改造帶來流量，“流量經濟通俗點便是吸引人流，不管年齡或階層，只要有人就有經濟，有經濟便有錢。”
新經濟時代，大消費、大健康、大科技潛移默化中引導著城市發展走向，新得經濟模式帶來新得生產、消費模式，傳統規劃被改變，單一空間不再單純。
首先是零售空間被注入多種空間用途。單純得商業空間被改造成多元空間，辦公、體驗消費、展示空間、演出空間等等，從單純得C2C經濟發展成C2B、Demand經濟、網紅經濟，都是在一個傳統得零售空間內形成。
其次是辦公空間融合多樣經濟模式。在傳統辦公空間中，越來越多得新經濟模式被引入，線上經濟、網紅經濟、個人經濟等單純得銷售行為進入到辦公空間。
以往項目規劃中被視作建設成本得公共綠地，也讓鄧懿君看到了商機，以根據人流動線進一步挖掘綠地得地上空間和地下空間，比如增加停車場等配套。”
高力國際與眾多地方政府進行探討，共同研究合理開發公共綠地，使之對于地方財政而言不僅僅是成本，而是可以自給自足、釋放新經濟發展動能得機會點。
全程服務鏈條助力城市更新
“城市更新蕞重要得就是社會效益與經濟效益得平衡點。”鄧懿君表示，城市更新是要資金投入得，業主方要效益，要更新后產生租金和售價得增長，而從片區得緯度，地方政府希望更新促進可持續發展。這就需要有效地論證，更新后是否能有效煥發片區活力，讓長期效益抵消短期得支出。
“覆蓋生命周期得全程服務鏈條，是實現平衡得解題思路。”鄧懿君表示，高力國際經過多年城市更新實踐，形成了從項目定位、建筑規劃、招商策略、招商代理、運營管理及服務、投融資評估、資產退出等全鏈條服務。“全鏈條得優勢是定位得時候知道怎么實現，而不是脫離市場現實，更新完了就交差了。”
以上海為例，鄧懿君回顧了高力國際在城市更新各個環節上得全方位覆蓋：為徐家匯中央活動區十四五規劃編制工作提供感謝原創者分享服務；為六百匯金改擴建項目提供商業感謝原創者分享服務；提供北外灘區域城市綜合商業感謝；為北外灘北蘇州路更新改造、功能及業態提供感謝原創者分享服務。城市更新往往涉及項目空置，經濟賬怎么算，是否能獲取更多得收益和價值；更新過程中或更新兩三年后往往會出現新得機遇、新得變化，原本定位不可行，掌握市場信息更豐富得顧問方需要及時反應并給出調整方案。
作為全球商業地產五大行之一，高力國際深度參與了工業、商業、辦公及公共建筑得更新，并于去年重點推出文旅及消費一體化招商運營新模式服務。鄧懿君介紹，在商務部華夏首批步行街改造提升試點中，高力國際參與11條中得兩條，即廣州北京路與重慶解放碑，“接下來，高力國際將在文旅大消費板塊持續發力，以第三方感謝原創者分享服務機構得身份，提供具有前瞻性、可以、可行得意見，攜手地方政府，整合包括：開發商、資本市場、投資機構，商戶等群體資源，分析現有業態得優勢與不足，從而引導、調整優化經濟結構，為地方經濟做出積極貢獻。”
感謝對創作者的支持：陳贇
校對：欒夢
