原標(biāo)題：美的置業(yè) 千億達(dá)標(biāo) 來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)
原標(biāo)題：錢緊一年 | 美的置業(yè) 千億達(dá)標(biāo)
錢緊一年：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開(kāi)啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。
也許是無(wú)心插柳，也許是時(shí)運(yùn)必然，成立初衷只是為了解決美的集團(tuán)內(nèi)部員工住房問(wèn)題的美的置業(yè)，如今已成為新晉千億房企之一。
2018年10月11日，美的置業(yè)正式在港交所敲鐘上市。上市一年多來(lái)，總裁赫恒樂(lè)樂(lè)在其中：“我覺(jué)得跟以前相比變化還是很明顯的，最起碼成為公眾公司以后，無(wú)論是資本市場(chǎng)、社會(huì)大眾還是這個(gè)行業(yè)內(nèi)，大家對(duì)美的置業(yè)認(rèn)識(shí)更深了。”
作為進(jìn)入資本市場(chǎng)的新兵，跨過(guò)千億這一年，美的置業(yè)著實(shí)有很多所求與所得。
“2019年不管市場(chǎng)行情是什么變化，政策面是什么變化，我認(rèn)為我們還是比較從容的。”赫恒樂(lè)如是說(shuō)。
2019年，美的置業(yè)全年銷售目標(biāo)定為1000億元，截至2019年12月31日止，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1012.3億元。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，美的置業(yè)位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第35名。
剛好踩線完成銷售目標(biāo)，也是提前進(jìn)入了千億房企陣容。事實(shí)上，在2018年上市之際，赫恒樂(lè)定下的目標(biāo)是2020年實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模。
千億背后，是美的置業(yè)銷售加速、逆勢(shì)拿地、資金負(fù)重、融資解壓下的規(guī)模增長(zhǎng)。
規(guī)模追趕
兩年前，美的置業(yè)銷售業(yè)績(jī)不過(guò)507億元，可見(jiàn)這兩年的發(fā)展速度有多驚人。
數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，美的置業(yè)的銷售業(yè)績(jī)復(fù)合年增長(zhǎng)率為95.8%。其中，2017年的銷售增長(zhǎng)率高達(dá)146%。
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赫恒樂(lè)認(rèn)為，目前比較合理的增速是在25%-30%之間。2019年上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)了這一增速，在激進(jìn)沖刺規(guī)模之后，奔向千億的這一年開(kāi)始放緩了速度。
銷售放緩之際，美的置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入增速也有所減慢。雖然營(yíng)業(yè)收入連年增長(zhǎng)，但隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，收入增速也需跟得上。
回顧2019年，美的置業(yè)在1-2月份的時(shí)候顯然放緩了銷售步伐，而這也與行業(yè)大部分房企的趨勢(shì)一致。合約銷售金額最低的月份為49億，第四季度去化力度達(dá)到最大，每個(gè)月合約銷售金額均在90億元以上。
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數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，美的置業(yè)及附屬公司連同合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約1012.3億元，同比增長(zhǎng)約28.1%，相應(yīng)的已售建筑面積約1002.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約26.8%。
隨著銷售額不斷上漲，美的置業(yè)的毛利率及凈利率也在上升。相較于前幾年毛利率徘徊于20%左右，這兩年的腳步顯然快了一些，及至2019年中期，毛利率達(dá)到35.88%，與行業(yè)毛利率平均水平30%相近。
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除此之外，美的置業(yè)的追趕腳步還體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備上。2019年，美的置業(yè)在土地市場(chǎng)上的動(dòng)作令人關(guān)注。
縱觀全年，美的置業(yè)除了8月跟12月未在招拍掛市場(chǎng)露面之外，其余每個(gè)月至少會(huì)拿上1宗地。7月單月則斥資近44億拿下6宗地，分布于廣州、東莞、徐州、金華、南通、重慶等城市。
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值得一提的是，2月27日拿下的徐州銅山區(qū)商住地塊，歷經(jīng)13.5小時(shí)、644輪競(jìng)拍，于2月28日凌晨3點(diǎn)23分才競(jìng)得，成為徐州歷史上耗時(shí)最長(zhǎng)的一次土拍。
2019年上半年，美的置業(yè)新增土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)966萬(wàn)平方米，新開(kāi)拓市場(chǎng)包括天津、杭州、武漢、衡陽(yáng)、臺(tái)州、惠州等城市。下半年，美的置業(yè)新進(jìn)軍城市為東莞。
截至2019年6月30日，美的置業(yè)共有210個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司參與39個(gè)項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)15個(gè)省、2個(gè)直轄市的54個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約為5251萬(wàn)平方米，平均地價(jià)約為每平方米2677元。
根據(jù)美的置業(yè)的土儲(chǔ)分布可以看出，主要進(jìn)駐于二三線城市以及四線城市的核心區(qū)域，其中珠三角及長(zhǎng)三角為拿地的主要區(qū)域。資料顯示，美的置業(yè)持有土儲(chǔ)比較多的城市包括佛山、邯鄲、徐州、株洲、寧波、長(zhǎng)沙等二三線城市。
據(jù)了解，自2010年開(kāi)始，美的置業(yè)開(kāi)始進(jìn)入貴陽(yáng)、株洲、徐州等城市，2017年入駐長(zhǎng)沙、石家莊、南昌、南京等城市。
及至2018年，美的置業(yè)新增項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備1662萬(wàn)平方米，還通過(guò)合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司收購(gòu)權(quán)益土地儲(chǔ)備面積57萬(wàn)平方米，全年共新增土儲(chǔ)達(dá)到1719萬(wàn)平方米，新進(jìn)入了蘇州、鄭州、南寧等二線城市。于2018年，其分布在二線城市的土儲(chǔ)占比達(dá)65%以上。
資本平衡
隨著美的置業(yè)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張、拿地力度加大，現(xiàn)金流挑戰(zhàn)也隨之而來(lái)。
財(cái)報(bào)顯示，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)多年為負(fù)，2016年-2018年所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-55.54億元、-73.57億元、-166.15億元， 2019年仍未回正，上半年這一數(shù)據(jù)為-82.66億元。
截至2019年上半年，美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款為278.26億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為人民幣192.24億元，原定到期日為三個(gè)月以上的定期存款為3.36億元，受限制現(xiàn)金為82.66億元。
另一方面，規(guī)模擴(kuò)張會(huì)帶來(lái)負(fù)債的不斷加重。數(shù)據(jù)顯示，近幾年美的置業(yè)的流動(dòng)負(fù)債增幅較大，增速也明顯。2019年上半年，美的置業(yè)負(fù)債總額達(dá)到1862億元，其中流動(dòng)負(fù)債1419億元，占比達(dá)到76.2%。
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不過(guò)，規(guī)模增長(zhǎng)之下，美的置業(yè)將凈負(fù)債比率控制得較好，在擴(kuò)張?jiān)鏊俨粶p的情況下，上半年凈負(fù)債比率為95.6%，較2018年年末下降約2個(gè)百分點(diǎn)。此外，短期債務(wù)占比也較去年有所調(diào)整，償債能力有所提高。
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事實(shí)上，美的置業(yè)也在針對(duì)性地優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
2018年，美的置業(yè)借款總額為495.09億元，其中銀行及其他借款、公司債券分別為435.76億元及59.34億元。
截至2019年6月30日，美的置業(yè)將低成本的銀行借款及債券融資占比由年初的62%提升至81%，成本較高的信托融資占比由年初的24%降至8%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比由年初的34%降至21%。
調(diào)整之后，截至2019年第三季度，美的置業(yè)的借款余額為566.95億元，較2018年末借款余額452.76億元增加114.19億元。其中低息的銀行貸款新增最多，占比46%。
具體來(lái)看，新增銀行貸款137.66億元；企業(yè)債券、公司債券、金融債券等金融工具合計(jì)新增37.27億元，占比12.56%；委托貸款、融資租賃借款、小額貸款新增金額為-24.96億元，占比-8.41%；其他借款新增金額為-35.78億元，占比-12.06%。
通過(guò)多種融資方式補(bǔ)充資金渴求，增資、發(fā)債與配售是美的置業(yè)常用的融資手段。2017年負(fù)債率較高之時(shí)，美的置業(yè)使用股東增資方式融資，二股東樾宸投資增資68億元。其中，注冊(cè)資本9.12億元，超出部分約58.88億元被放進(jìn)資本公積金。
這一動(dòng)作，令美的置業(yè)負(fù)債率驟降至118.9%。2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，首席財(cái)務(wù)官林戈也表示，如果美的置業(yè)需要，股東可以直接進(jìn)行財(cái)務(wù)支持。
2019年底，美的置業(yè)便向公司控股股東先舊后新進(jìn)行股份配售，最終獲得認(rèn)購(gòu)所得款項(xiàng)凈額合共約7.56億港元。
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2019年以來(lái)，美的置業(yè)更多是通過(guò)發(fā)行公司債的方式進(jìn)行融資補(bǔ)充資金需求，一共發(fā)了5筆公司債，籌資近80億元。值得關(guān)注的是，數(shù)次發(fā)債票面利率均在5%-6%之間，最高一次也僅為7%。
近幾年來(lái)，美的置業(yè)平均融資成本都保持在低位，2017年加權(quán)平均借貸利率為5.23%，2018年上升至5.91%，不過(guò)仍在行業(yè)平均融資成本之下。
這也得益于“美的集團(tuán)”品牌影響力和支持，雖然美的集團(tuán)與美的置業(yè)的管理和運(yùn)作是相互獨(dú)立的，但資源可以共享的。從另一方面講，美的置業(yè)從很多方面都受益于“美的集團(tuán)”，比如建立與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系、提升在新進(jìn)地區(qū)的信譽(yù)度等。
可以窺見(jiàn)，作為民營(yíng)企業(yè)，在2019年融資收緊的市場(chǎng)環(huán)境下，美的置業(yè)2019年上半年融資成本為5.95%。相較同規(guī)模的房企，中國(guó)奧園2019年上半年的融資成本則達(dá)7.4%。
數(shù)據(jù)披露，于2019年6月30日，美的置業(yè)尚未動(dòng)用的銀行授信額度為620.86億元，已批覆未動(dòng)用的境內(nèi)公司債券發(fā)行額度為31.44億元。
一主兩翼
像上述所提及，雖然美的置業(yè)出身于制造業(yè)，但是美的集團(tuán)和美的置業(yè)兩個(gè)管理體系是完全獨(dú)立的。
赫恒樂(lè)在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)曾透露：“美的集團(tuán)整體上市以后，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在美的控股下，美的的授權(quán)機(jī)制給了比較大的發(fā)展空間。美的置業(yè)的管理完全按照房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律來(lái)進(jìn)行，而不是按照家電業(yè)的規(guī)律。”
但作為美的系的成員企業(yè)，美的置業(yè)骨子里仍有著強(qiáng)烈的制造業(yè)基因。也因此，美的置業(yè)確立了房地產(chǎn)“一主”與建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化“兩翼”協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略。
2019年以來(lái)，美的置業(yè)與美的集團(tuán)合作，聯(lián)合物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提供一站式智慧家居解決方案。據(jù)悉，美的置業(yè)于2014年啟動(dòng)智慧家居戰(zhàn)略，2015年首推5M智慧健康社區(qū)理念。
另?yè)?jù)此前消息，美的集團(tuán)將旗下整體家居業(yè)務(wù)劃給了美的置業(yè)。在2019年中報(bào)里，美的置業(yè)也曾展望，將穩(wěn)步推進(jìn)裝配式建筑、整體衛(wèi)浴市場(chǎng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)縱向一體化。
于2019年，銷售與拿地的動(dòng)態(tài)之外，美的置業(yè)在智慧家居的推進(jìn)動(dòng)態(tài)也不少。上半年，美的置業(yè)新成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部，統(tǒng)籌推進(jìn)建筑工業(yè)化與智能產(chǎn)業(yè)化。
2019年5月，美的置業(yè)以1.2億收購(gòu)智能家居公司歐瑞博科技15%股權(quán)，進(jìn)一步發(fā)展智慧社區(qū)及智慧家居。及至6月份，美的置業(yè)與邯鄲經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，將智慧家居板塊項(xiàng)目和裝配式智能工廠項(xiàng)目落戶當(dāng)?shù)亍?/p>
消息透露，美的置業(yè)計(jì)劃未來(lái)在五大目標(biāo)區(qū)域逐步開(kāi)設(shè)裝配式建筑工廠。
郝恒樂(lè)在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，2019年下半年集團(tuán)將繼續(xù)保持“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的復(fù)合發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞主業(yè)協(xié)同發(fā)展建筑工業(yè)化、智慧產(chǎn)業(yè)化。
2019年7月，美的置業(yè)便宣告成立地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)智慧生活研究院，并與阿里巴巴、海康威視、深圳歐瑞博科技有限公司等企業(yè)合作建立智慧生態(tài)圈。
早于2018年，美的置業(yè)便與阿里云、蘇寧易購(gòu)、海康威視等行業(yè)龍頭企業(yè)達(dá)成了戰(zhàn)略合作。
8月份，泰禾酒店集團(tuán)與美的集團(tuán)旗下的美家智能科技簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，美家智能科技將與泰禾酒店集團(tuán)在公寓、物業(yè)等業(yè)態(tài)上展開(kāi)合作。
實(shí)際上，在存量日益受到重視的房地產(chǎn)下半場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，智慧社區(qū)和智能家居正逐漸成為眾多房企關(guān)注的另一增長(zhǎng)點(diǎn)，兩者聯(lián)姻是大勢(shì)所趨。目前，萬(wàn)科、碧桂園、恒大、富力、金茂、中南、保利、綠城、綠地等百?gòu)?qiáng)房企大多已入局。
美的置業(yè)瞄準(zhǔn)的這片藍(lán)海，發(fā)展?jié)摿薮蟮耐瑫r(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也日漸激烈，想在智慧家居市場(chǎng)上占據(jù)更大的“蛋糕”，要下的功夫還很多。
