明年3月起 金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商
存量房貸利率怎么調？央行發公告
今年8月17日，央行宣布完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制，各銀行應在新發放的貸款中主要參考貸款市場報價利率(LPR)定價。但存量貸款的利率當時并未調整，仍按原合同約定執行。12月28日上午，央行就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜正式發布公告。根據公告，明年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。轉換工作原則上應于明年8月31日前完成。
變化
保護借貸雙方利益
推進定價基準平穩轉換
所謂“存量浮動利率貸款”，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。公告要求，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
2019年8月17日，人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告。央行有關負責人指出，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。
為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。
定價基準只能轉換一次
于明年8月31日前完成
公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。
中國民生銀行首席研究員溫彬認為，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。
央行公告稱，存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含)，執行的利率水平應等于原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。
解讀
在明年3至8月間轉換
加點數值不受時點影響
央行有關負責人解釋稱，同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3至8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR(5年期以上LPR為4.8%)和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。
定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值)，在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。
折扣不同加點數也不同
房貸利率預計輕微下行
據了解，目前5年期貸款基準利率為4.9%。以往的存量房貸合同，都規定了執行利率在基準利率基礎上的浮動幅度，每年1月1日重定價時，浮動比例都保持不變。但是每個房貸客戶執行的浮動比例可能大不相同。以首套房貸為例。2011年之前的大部分購房者多享受7折優惠；2011年至2017年的購房者多享受8.5折優惠。2017年之后，各個城市各家銀行的房貸利率差異加大，首套房貸利率有9折的，有9.5折的，有基準的，還有上浮10%的。二套房貸利率有的是基準上浮10%，有的是上浮20%。在北京地區，最近的存量浮動利率房貸一般是基準利率上浮10%，二套房貸款利率為基準利率上浮20%。
由于原來的浮動比例不一樣，轉換后的加點數也肯定不同。北京青年報記者計算了一下各種情況下的加點數，發現之前只要享受過折扣的，加點數都為負值：7折的-137個基點、8.5折的-63.5個基點、9折的-14.5個基點；沒折扣甚至上浮的都要加基點：基準利率+10個基點、1.1倍的+59個基點、1.2倍的+108個基點。
中原地產首席分析師張大偉表示，按照央行的轉換規則，轉換后的最新利率也與原來老合同的執行利率一樣，下次定價要等到2021年了，所以2020年之內，存量房貸客戶的執行利率不會變化。因此短期而言，這一政策轉變對購房者基本沒有影響。但值得注意的是，今年11月20日5年期LPR首次降低，引導社會資金成本走低，在當前經濟形勢下，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。 整體看，市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。
安排
銀行要盡快制定存量房貸
定價基準轉換工作計劃
央行有關負責人表示，轉換后利率的加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道(包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
公告要求，中國人民銀行分支機構應加強對地方法人金融機構的指導，確保地方法人金融機構按照統一部署，妥善做好存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。
除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。
文/本報記者 程婕 統籌 余美英
舉例說明
加點數值如何計算？
央行有關負責人昨日舉例具體說明如何在合同轉換時計算LPR的加點數值。若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%?(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。
