作者：劉曉博
低迷的樓市，開始出現(xiàn)微妙的變化：好消息越來(lái)越多了。
此前，我們分析過(guò)一些城市的限購(gòu)令，以及長(zhǎng)春的購(gòu)房補(bǔ)貼。現(xiàn)在，輪到珠海和北京了。
昨天晚上，珠海國(guó)稅局等發(fā)布了調(diào)整個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅、土地增值稅核定征收率的征求意見稿。
征求意見稿說(shuō)：
1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
3、本公告從2021年11月1日起執(zhí)行。
這是什么意思？其實(shí)就是給二手房交易降稅！
二手房交易里會(huì)產(chǎn)生個(gè)稅。按照“個(gè)稅法”，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人收入所得稅。
“個(gè)稅法”還規(guī)定：利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。
也就是說(shuō)，你出售房子的時(shí)候，賣和買的差價(jià)，在扣除國(guó)家允許扣除的成本（比如按揭利息、裝修成本）等之后，要按照“所得”的20%繳納個(gè)人收入所得稅。
但實(shí)際操作里，沒(méi)有幾個(gè)城市嚴(yán)格按照“差價(jià)的20%”來(lái)收個(gè)稅。之前東莞這樣操作過(guò)，后來(lái)取消。目前仍然這樣做的城市，只有北京等極少數(shù)。
為什么大家賣二手房的時(shí)候，沒(méi)有嚴(yán)格地按照“個(gè)稅法”的要求交個(gè)稅？因?yàn)榘凑?0%交稅，負(fù)擔(dān)實(shí)在太重了。
為了推進(jìn)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，鼓勵(lì)大家購(gòu)買商品房，國(guó)稅總局在2006年發(fā)布了108號(hào)文，里面明確：
納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。
具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。
也就是說(shuō)，買賣二手房時(shí)的個(gè)稅，可以按照“差價(jià)”的20%交，也可以按照成交價(jià)（其實(shí)是政府核定計(jì)稅價(jià)）的1%到3%來(lái)收。前者叫“定額征收”，后者叫“核定征收”。
2006年的這份文件，極大降低了二手房交易里的稅負(fù)，對(duì)活躍樓市起到了重要作用。后來(lái)，官方一度想在2013年全面恢復(fù)“差價(jià)20%”的征收方法（為了調(diào)控過(guò)熱的樓市），但最終只選了部分城市試點(diǎn)。
珠海之前核定征收的稅率是2%，現(xiàn)在降低到了住宅1%，非住宅1.5%。
舉個(gè)例子：
假設(shè)張先生在7年前在珠海買了1套住宅，100萬(wàn)元。現(xiàn)在準(zhǔn)備賣，成交價(jià)是300萬(wàn)元。假設(shè)官方給這套房子的計(jì)稅核定價(jià)是250萬(wàn)元（一般低于市場(chǎng)價(jià)）。假設(shè)張先生有30萬(wàn)供樓利息可以扣除。那么按照“差價(jià)20%”的計(jì)稅方式，他需要繳納的個(gè)稅是：
（250-100-30）×20%=24萬(wàn)元。
如果按照此前珠海2%核定稅率，他需要繳納的個(gè)稅是：
250×2%=5萬(wàn)元
按照即將在11月1日?qǐng)?zhí)行的新稅率，他需要繳納的個(gè)稅是：
250×1%=2.5萬(wàn)元。
可以看出，嚴(yán)格執(zhí)行“差價(jià)20%”稅負(fù)是非常重的，北京目前二手房交易仍然是這樣計(jì)稅的。
珠海此次大幅調(diào)低了核定利率，對(duì)二手房交易的“減負(fù)效應(yīng)”非常明顯，每套房至少可以節(jié)省2到3萬(wàn)元，豪宅減稅的效果將更加明顯。
另外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅的核定稅率也降低了（從2%降低為1.5%），如果你賣出公寓或者寫字樓、商鋪，就可以享受這個(gè)稅收優(yōu)惠。
此外，個(gè)人賣出公寓、寫字樓、商鋪還會(huì)產(chǎn)生“土地增值稅”（非普通的增值稅），此次珠海新公布的核定稅率為5%，也是非常優(yōu)惠的。
總之，這是珠海樓市一個(gè)較大的利好。
更值得注意的是：珠海是大灣區(qū)重要城市。而近期樓市調(diào)控的基調(diào)是：大灣區(qū)、長(zhǎng)三角都在“壓”，真正“托”的是此前樓市偏冷的城市。
珠海樓市調(diào)控方向?yàn)槭裁窗l(fā)生了微妙變化？這跟市場(chǎng)狀況有關(guān)。
今年以來(lái)，隨著深圳、東莞、廣州陸續(xù)降溫，整個(gè)大灣區(qū)市場(chǎng)也逐步轉(zhuǎn)冷，珠海8月份商品房網(wǎng)簽成交4,832套，環(huán)比同比分別下跌15.62%和8.05%。
目前珠海一手住宅仍有不少庫(kù)存，在售住宅項(xiàng)目超一百個(gè)。相對(duì)于新房交易，珠海的二手房市場(chǎng)活躍度一般。此次降稅，有利于活躍珠海的二手房市場(chǎng)。二手房市場(chǎng)活躍了，有利于推動(dòng)居民換房，推動(dòng)新房的銷售。
在珠海傳來(lái)好消息的同時(shí)，北京也傳來(lái)了好消息——積分落戶可能放寬限制。
事情的來(lái)龍去脈是這樣的：
近日，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言反饋戶籍問(wèn)題：“隨著工作年限增加，歲數(shù)的增加，家庭的建立，都在為北京做著貢獻(xiàn)。但是隨著孩子的成長(zhǎng)，孩子上學(xué)面臨需要家長(zhǎng)戶口落戶的問(wèn)題。因此，需要市政府真切地為我們考慮戶籍。”
對(duì)此，北京市發(fā)改委給出回復(fù)表示：經(jīng)核實(shí)，積分落戶政策實(shí)施以來(lái)，北京市確定了每年6000人的落戶規(guī)模，并實(shí)行同分同落。截至目前，已有1.8萬(wàn)余名申請(qǐng)人取得了落戶資格，加子女連帶落戶實(shí)際落戶超過(guò)2.8萬(wàn)人，相關(guān)部門將根據(jù)本市常住人口變化情況，統(tǒng)籌考慮城市發(fā)展需要，擇機(jī)適度擴(kuò)大年度落戶規(guī)模。同時(shí)積極研究提升長(zhǎng)期在京穩(wěn)定就業(yè)居住人員的公共服務(wù)保障水平。目前該條留言狀態(tài)顯示“已辦理”。
值得注意的是，2個(gè)月前的7月5日，北京市發(fā)布了《北京市引進(jìn)畢業(yè)生管理辦法》，放寬了名校畢業(yè)生直接落戶北京的門檻，其中北大、清華、復(fù)旦、上海交大、浙大、中科大、南大等7所大學(xué)本科及以上畢業(yè)生，可直接落戶北京。
再結(jié)合近日設(shè)立的北京證券交易所、國(guó)民養(yǎng)老保險(xiǎn)公司總部落戶北京等，這再次印證我去年在北京自貿(mào)區(qū)獲批的時(shí)候，做的一個(gè)重要判斷：北京正在喚醒經(jīng)濟(jì)中心、金融中心的功能。
為什么在紓解了幾年非首都功能之后，北京再次降低落戶門檻？
一是中國(guó)的南北差距越來(lái)越大，能匯聚資源扭轉(zhuǎn)北方頹勢(shì)的，只有北京。鄭州和大連也有期貨交易所，但對(duì)北方經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力一般。
二是北京自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也需要良性循環(huán)。北京匯聚了那么多人才，這些人會(huì)老化、退休，需要新人來(lái)補(bǔ)充。
上圖2020年北京統(tǒng)計(jì)年鑒截圖：每年從市外遷入北京的人口大約19萬(wàn)人，遷出的7到8萬(wàn)人。遷出的多為移民。
三是北京、上海要代表中國(guó)參加國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，核心產(chǎn)業(yè)如果發(fā)展得不好，肯定影響競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)家發(fā)改委官網(wǎng)上的一份研究報(bào)告就指出，近年來(lái)北京和上海的國(guó)際排名有所下降，需要增加“頭部城市”的競(jìng)爭(zhēng)力。
其實(shí)道理非常簡(jiǎn)單：中心城市之所以能成為中心，是因?yàn)橛胁粩辔齼?yōu)質(zhì)資源、優(yōu)質(zhì)人才的能力。
上圖是過(guò)去10年，中國(guó)吸引人才（大專及以上學(xué)歷）最多的城市排名。可以看出，北京低于上海和深圳，只位居第三名。由于北京人才基數(shù)大，所以增幅就顯得更慢。
北京逐步放寬落戶限制，對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成利好，對(duì)樓市也是利好。
總之，北京最近1年多的主題詞似乎就是“降低門檻”。
就在我寫這篇文章的時(shí)候，傳來(lái)大消息：北京證券交易所給投資者設(shè)定的門檻公布了，個(gè)人只需要“開通交易權(quán)限前20個(gè)交易日日均證券資產(chǎn)50萬(wàn)元，同時(shí)具備2年以上證券投資經(jīng)驗(yàn)”即可。要知道，北京證券交易所相當(dāng)于新三板的精選層，而精選層此前要求的門檻是100萬(wàn)資金。
另外，新三板創(chuàng)新層的個(gè)人投資者準(zhǔn)入門檻也從150萬(wàn)資金降低到了100萬(wàn)。
這兩大門檻的降低，有利于活躍北京證券交易所的交易，以及新三板的交易。
