上個月，廣州第二批集中供地終于來了。
隨之而來的還有土地規則的改變，其中最關鍵的就是是房地價格聯動，限地價，限房價。
其中限制房價針對的區域是之前樓市火熱的南沙區與黃埔區。
這兩個區域的地塊均明確了最高房屋銷售價格，全周期實行限價。
并且這兩個區域的部分地塊還對銷售對象做出嚴格的規定，要求首套無房家庭購買的套數要占比不低于50%。
盡管大致規則玩法出來了，但相關細則卻沒有公布。
不過，有消息透露，黃埔地塊的限房價細則已經出來，不僅對限房價進一步說明，還對無房家庭的認定有了標準。
黃埔地塊限房價是全周期，即無論你分幾期推，你都要賣這個價格。
且還一刀切，無論戶型朝向、不管樓層高低，通通一個價。
即黃陂地塊賣46796元/平，科學城地塊賣38051元/平。
此外，對于無房家庭的認定，也有解釋。
只要在地塊項目銷售階段，家庭和個人名下沒有房產即可認定為無房家庭。
會對區域購房者造成什么影響？
NO.1打掉預期，黃埔買房，別急
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小編認為，首先肯定是預期的改變。
而且由于是全周期限價，小盤可能半年內清盤，大盤可能賣一兩年甚至更久。
未來兩三年，預期全被打掉。
如果原來你要小編預測未來房價是多少？小編肯定預測不出來。
但你現在要我預測黃埔一年以后的房價，我能準確地說出，科學城賣3.8萬/平！黃陂板塊賣4.7萬/平！不騙人！
對于區域購房者來說，也是吃了一顆“定心丸”，未來幾年的房價已經被限死，現在也不必急著上車，可以慢慢挑。
而且，放眼現在與未來，黃埔也不再是“缺貨”的黃埔。
根據中地行的不完全統計，金九銀十期間黃埔就有11盤入市搶客，推新項目數高居全市第一。
從賣方市場轉入買房市場，黃埔也終于到了“客挑盤”的時代了。
（金九銀十期間，黃埔推新項目最多）
而且把時間拉長來看，你會發現黃埔仍然會有更多的選擇。
為什么？因為舊改！
去年6月黃埔立下軍令狀，計劃三年內（2020-2022年）完成66個舊村改造的目標。
（來源：廣州開發區城市更新局）
如今黃埔舊改進度飛快，各項指標數據領跑全市。
預計近期入市的就有黃陂長安片舊改項目保利翔龍天匯與湯村舊改項目升龍學府上城了。
未來黃埔的66條村舊改就是其新房的主要來源，這個供應量是十分之大的，足夠讓購房者慢慢挑了。
所以說，買黃埔，現在別急。
NO.2一刀切賣樓，未來必定現金為王
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其次就是一刀切的影響了。
所有樓層、戶型都賣一個價，也不是沒有先例。
科學城某“網紅盤”一口價3.77萬/平，造成的后果就是開發商挑客嘛。
全款客優先，高首付比例稍后，三成首付的，只能去撿一些邊邊角角了。
（房頻實拍）
說到底，未來還是現金為王。
躺得太平不可取，還是要多努力攢點錢，以后才能在樓市當大爺。
NO.3一二手倒掛，未來可能迎打新熱
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接著來看看地塊周邊的項目情況。
黃陂地塊限價4.7萬/平，隔壁是今年首批供地，深振業用2.7萬/平地價搖號拿下的地塊。
其周邊項目有在售的華標峰湖御境，售價5.2萬/平（報價：房天下），以及待售的另外兩個全新盤，吹風價都是5萬+/平。
這樣對比下來，黃陂地塊在價格上是有優勢的。
另外一宗科學城地塊，限價3.8萬/平。
地塊周邊二手項目居多，科城山莊賣5.2-5.5萬/平，新福港鼎峰賣6.1萬/平，保利羅蘭國際賣5萬/平。（來源：貝殼）
不過要注意一點，以上二手項目都是首批二手房指導價的樓盤，目前在貝殼上高房價房源已經不顯示了，以上價格是二手指導價出臺之前的價格。
但大家都清楚，想要賣家按指導價賣房的可能性不大，所以買新房的性價比遠高于二手房。
總的來說，這些區域一二手倒掛之勢盡顯，新房買到就是賺到，未來可能會迎來打新熱潮。
NO.4無房家庭認定寬松，打新門檻降低
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廣州對無房家庭的認定，小編認為相對很寬松了。
只要在地塊項目銷售階段，家庭和個人名下沒有房產即可認定為無房家庭。
要知道，“地塊至少50%新房限售名下無房家庭”這個政策，其實之前杭州就有了。
但杭州對于無房家庭的認定，嚴苛了不少。
無房個人，要滿30周歲及以上且無房，才能認定。
而無房家庭則是要從2018年4月4日以后一直無房才能認定。
離異的話，要滿三年，且無房也要滿三年才可以認定。
對比之下，可以看見廣州的無房家庭認定算是很寬松的了。
（杭州無房家庭認定，來源：網絡）
這樣會有什么后果？
那當然是間接降低打新門檻嘛，因為無房個人也能優先買嘛，結婚的人能買一套，離婚了可是能買兩套的......
NO.5 未來住宅品質會下降？不！買了保險
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那地塊還沒出讓，就已經被限制房價了。
未來開發商利潤空間被限死，住宅建筑質量會下降嗎？相關配套會被減配嗎？
關于住宅建筑質量方面，購房者可以稍微放心。
因為小編在黃埔的地塊出讓條件中發現一條競拍條件。
總結起來就是地塊競得人需要給地塊未來的住宅建筑質量買保險。
而且是要強制性開發商要購買的。
值得一提的是，小編在其他區域的地塊中沒有發現此條要求，此為黃埔的三宗地塊獨有。
相關保險細則中指出，如果保險公司查驗不通過，項目不整改就無法竣工驗收。
（來源：廣州市政府）
可以預見，雖然黃埔地塊限定了房價，但未來住宅品質還是有所保障的，畢竟上了保險嘛。
那配套會被減配嗎？小編覺得有這個可能。
如果房價已經被限死，未來開發商可能不會過多花心思在園林、相關配建等設計上，畢竟原先設計這個可以為了溢價，但現在房價都定好了，只造管房子賣就是了。
NO.6長期來看，市場需求增長，土地供應能否跟上？
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最后小編想說的是，第一批限房價的地塊只有南沙與黃埔，共計8宗。
在廣州如此龐大的市場面前，算不上多，要說影響到整個廣州，也比較難。
所以目前這些地塊限房價的主要目的還是穩住預期。
長期來看，廣州住房的需求是一直在增長的，如果只有少數的限房價地塊供應根本無法滿足市場的購房需求。
所以，接下來還是要看有沒有更多的土地供應出來。
