案例A：北京南三環(huán)中路，城市印象小區(qū)，立體車架年久失修，目前已經(jīng)基本荒廢。苦尋車位的業(yè)主，想對(duì)立體車架實(shí)施拆除、更換，可一直沒(méi)法推進(jìn)。
案例B：北京左安門內(nèi)大街，左安漪園和左安浦園小區(qū)，立體車架服役多年，目前正在逐步進(jìn)行升級(jí)改造。老車架煥發(fā)新活力。
面對(duì)立體車架改造的老問(wèn)題，記者深入調(diào)查，通過(guò)AB兩個(gè)案例，解開改造背后的關(guān)鍵癥結(jié)。
難題：
誰(shuí)出錢？誰(shuí)牽頭？是大問(wèn)題
每天下班，老張回到北京城市印象小區(qū)，最頭疼的就是找車位。
老張是有車位的人。2018年買了小區(qū)的二手房，前房主，隨房附送了一個(gè)車位——是小區(qū)立體車架二層的一個(gè)車位。剛收房的時(shí)候，老張沒(méi)留意。等真正搬進(jìn)了新家，他發(fā)現(xiàn)立體車架二層已經(jīng)無(wú)法使用了。
這個(gè)小區(qū)是2002年建成，立體車架投入使用也有十幾年時(shí)間。老張帶著記者來(lái)到現(xiàn)在的車架旁邊，車架整體鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)銹蝕。車架一層還停著幾輛車，但是因?yàn)槌叽缙。仓荒芡Ｐ∞I車。中大型SUV很難停入一層車位。車架的二層，空空蕩蕩。
“已經(jīng)壞了，沒(méi)法用。”老張指著控制車架升降的開關(guān)，“模模糊糊，連字都快看不清了。”
約100個(gè)車位的立體車架，只能用一層，像老張這樣的二層車位車主，只能在小區(qū)里自己找地方停車。“小區(qū)里有一部分是地面的固定車位，就是現(xiàn)在看到的有地鎖的那些。”老張說(shuō)，小區(qū)里車輛越來(lái)越多，有些業(yè)主家里有兩輛車，占車位的方法，五花八門，也起過(guò)不少矛盾。
老張的想法是，要么把車架翻新，要么把車架拆了。“立體車架，要留出一部分空間給上下挪車的設(shè)備，如果全部拆了，能多出十幾個(gè)車位。”他向物業(yè)和社區(qū)反映情況，也找其他業(yè)主聊天。慢慢地，了解到一些立體車架年久失修的緣由。“我聽說(shuō)，我們小區(qū)這塊地，以前是附近一個(gè)廠的。現(xiàn)在，廠子的宿舍樓還在，就挨著小區(qū)四周的院墻。立體車架產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。要改要拆，首先要問(wèn)開發(fā)商。然后，會(huì)不會(huì)擋著附近宿舍樓的采光，也是問(wèn)題。”
最核心的問(wèn)題，還不是這些，而是另外兩個(gè)。一是，錢誰(shuí)來(lái)出。二是，誰(shuí)來(lái)牽頭。
社區(qū)和物業(yè)都跟老張熱情回復(fù)，但問(wèn)題一直沒(méi)有得到解決。老張說(shuō)：“他們態(tài)度特別好，但是癥結(jié)好像短期內(nèi)沒(méi)法解決。”
記者向社區(qū)和物業(yè)了解情況。社區(qū)表示，正在積極商討方案。物業(yè)的回復(fù)是：目前業(yè)主的意見也不統(tǒng)一，有地面固定車位的業(yè)主，沒(méi)有改造立體車架的意愿。立體車架車位的業(yè)主，響應(yīng)者也不多。幾年前，物業(yè)曾經(jīng)牽頭給立體車架加遮雨棚，但當(dāng)時(shí)簽字同意的業(yè)主，只有區(qū)區(qū)十幾人，加遮雨棚的事，也就不了了之。
記者致電立體車架的安裝廠家，工作人員回復(fù)，單純拆除車架，每個(gè)車位大約需要600元左右。如果是翻新車架，除了拆除，還涉及比較多的其他費(fèi)用。為了保證使用壽命，需要全部更換防雨材料、防雨電器元件、控制開關(guān)等等，而且最好加裝遮雨棚。這樣算下來(lái)，每個(gè)車位的花費(fèi)大約要在15000元以上。
解題：
多方協(xié)調(diào)停車管理公司出錢
“慢慢下來(lái)了。”伴隨著機(jī)械式停車設(shè)備的蜂鳴聲，一輛大型越野車從左安漪園小區(qū)地下機(jī)械停車設(shè)備的第二層緩緩降了下來(lái)。這是一個(gè)剛剛動(dòng)完“手術(shù)”的立體車架，現(xiàn)場(chǎng)居民感嘆：“要擱以前，這車是放不進(jìn)去的，改造后好多了。”
左安漪園小區(qū)的機(jī)械停車位從2004年建成，一直使用至今。雖然立體車架并無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，但隨著居民生活條件的改善和車身尺寸的發(fā)展，“服役”17年的立體車架還是顯得有些“力不從心”。“經(jīng)常有居民反饋，說(shuō)新買的車外形大、車輛重，停不進(jìn)去，希望解決。”小區(qū)停車場(chǎng)管理公司負(fù)責(zé)人表示，相鄰的左安浦園立體車架建造時(shí)間在2010年，原建設(shè)單位跟上當(dāng)時(shí)的需求，立體車架容車尺寸比左安漪園大了許多，但也漸漸不能滿足業(yè)主的停車需求。最近幾年，沖突更為明顯。“左安漪園和左安浦園，分別有380個(gè)和405個(gè)立體車架，SUV車輛已占去總車輛的約一半。兩個(gè)小區(qū)的業(yè)主，還會(huì)私下因車型問(wèn)題協(xié)商互換車位。”
為了緩解類似停車難，小區(qū)停車場(chǎng)管理公司與相關(guān)居民多次溝通協(xié)調(diào)后，會(huì)同原立體車架生產(chǎn)施工單位，分批、逐步對(duì)立體車架“動(dòng)手術(shù)”。“手術(shù)”的重點(diǎn)是，結(jié)合小區(qū)地下空間的實(shí)際情況，對(duì)一些符合改造條件的原有車位進(jìn)行加長(zhǎng)、加重、加高。同時(shí)，配套的消防等其他專業(yè)設(shè)施也進(jìn)行改造。
“目前在左安漪園，我們已經(jīng)完成了首批20個(gè)車位的加重、加高和加長(zhǎng)改造。其中，有6個(gè)車位是從原來(lái)的長(zhǎng)5米、承重2噸，改造提升為長(zhǎng)5.6米、承重2.5噸；有14個(gè)車位是由原來(lái)的承重2噸提升為2.2噸，上層停車高度也由1.55米提升至1.65米。”負(fù)責(zé)此次立體車架改造的立體車架專業(yè)廠家負(fù)責(zé)人表示。而在左安浦園，目前已改造提升5個(gè)立體車架，車架下層的立體車架長(zhǎng)度由5米提升到5.5米，上層承重則由2噸改為2.2噸和2.5噸。并預(yù)留出將來(lái)提升至2.5噸的條件。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，改造提升后的立體車架，明顯比未改造提升的車位立體空間更大。而在細(xì)節(jié)上，改造提升的車位，也在保障安全的前提下，“用盡”了車位前后上下的空間。“這只是首批改造，今年我們還在繼續(xù)推進(jìn)其他符合條件的車位改造，計(jì)劃先完成約100個(gè)車位。”小區(qū)停車場(chǎng)管理公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，涉及資金由停車場(chǎng)管理公司支出，如果使用效果好，未來(lái)還將視條件繼續(xù)對(duì)相關(guān)車位改造升級(jí)。
對(duì)立體車架“動(dòng)手術(shù)”，究竟需要多少錢呢？以左安漪園已經(jīng)完成改造的首批20個(gè)車位為例，如果僅對(duì)車位承重力進(jìn)行加重，單價(jià)約為5500元；如果對(duì)車位既加長(zhǎng)又加重，每個(gè)車位則需要約10100元。“首批完成的加重加長(zhǎng)的20個(gè)車位，合同價(jià)共花了13.7萬(wàn)元。”該立體車架專業(yè)廠家的負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，而未來(lái)要對(duì)左安浦園的380個(gè)車位進(jìn)行加長(zhǎng)加重的改造提升，粗略估算，平均價(jià)格將在7000元每個(gè)車位。
專家：
建議出資方放寬收回成本的周期
目前京城有一些小區(qū)的立體車架出現(xiàn)了利用率不高，甚至直接閑置荒廢而“死庫(kù)”的現(xiàn)象。這樣的立體車架，如果拆除或改造升級(jí)又需要多大成本？立體車架專業(yè)廠家負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，如果對(duì)廢棄“死庫(kù)”單純拆除和運(yùn)輸處理，市場(chǎng)成本價(jià)約在700元至900元之間。而如果是拆建并行，則會(huì)依據(jù)具體機(jī)械車庫(kù)的層高等來(lái)決定。“以兩層機(jī)械車庫(kù)的拆除和改造升級(jí)來(lái)說(shuō)，每個(gè)車位的行業(yè)普遍價(jià)格在14000元至16000元之間。如果要拆除和改造100個(gè)車位，大概160萬(wàn)元就幾乎可以全部涵蓋。”她認(rèn)為，真正難以改造的不是立體車架，“技術(shù)上沒(méi)有什么問(wèn)題，而是誰(shuí)來(lái)牽頭的問(wèn)題。”
“要想激活一些尺寸不符、效果不好，或者閑置、荒廢多年的立體車庫(kù)，主要難度在于牽頭人和相關(guān)資金。”一名行業(yè)人士表示，很多“死庫(kù)”之所以改造不了也拆除不掉，除了產(chǎn)權(quán)上的問(wèn)題，主要原因還在于相關(guān)利益各方很難達(dá)成一個(gè)共識(shí)，拆除和改造的資金也難以落實(shí)。“業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)和街道等相關(guān)方面應(yīng)當(dāng)多溝通，出謀劃策，尋求出共同的利益平衡點(diǎn)；另外，在資金落實(shí)上，如果確有難度，也可以走社會(huì)資本等渠道。現(xiàn)在有的企業(yè)就有類似方案途徑。先給出資金，而后按照合同約定，與物業(yè)逐年按比例回收資金。”
“機(jī)械立體停車位安裝、改造后，有‘三個(gè)月黃金期’。”某立體車架廠家負(fù)責(zé)人說(shuō)，如果在三個(gè)月內(nèi)，物業(yè)和停車場(chǎng)不加以引導(dǎo)、業(yè)主不能很好適應(yīng)的話，車庫(kù)使用率不高甚至被荒廢就很可能出現(xiàn)。“當(dāng)然，我們也建議投資方或者物業(yè)，要多有社會(huì)責(zé)任感，理性認(rèn)識(shí)，放寬收回成本的周期。不要急著回收成本，否則也容易引發(fā)尷尬處境。”
