我是川哥，房地產從業(yè)15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

關注川哥，買房不迷茫！

提問：川哥老師好，小孩剛滿十八歲，資格普通，戶口錦江，首付280個想請教老師央璽大平層和中海浣云居，以及奧園麓語大平層那個性價比高點，另外奧園麓語的疊拼算稀缺產品嗎？今后二次交易咋樣？還有就是現(xiàn)在銀行都沒有擔保貸款嗎？

回答：建發(fā)最好，奧園次之，中海第三。建發(fā)不用贅述了，奧園可以打南門概念，但是周邊稍偏，總價較高，中海則是臨近地鐵路線，雖然主打高低配， 但是挨著鐵路線的豪宅一向談不上豪宅。奧園的疊拼也不算稀缺產品了，現(xiàn)在很多新房都高低配，疊拼遍地開花，二次交易隨市場行情，而不是因為它叫奧園。銀行擔保還有的啊，我們此前了解到一個會員，父母是省內事業(yè)單位，就給孩子擔保貸款了。

提問：川哥又打擾一下，這幾天比較糾結，是買聯(lián)排還是疊墅，家里意見不統(tǒng)一，麻煩你幫我分析分析，基本馬上就定了！主要是自己住，未以后養(yǎng)老買的房子，目前考慮2套房子:一套256平的聯(lián)排別墅，350萬，可以改6間房，送2個車位，有天有地，環(huán)境可以選的位置二線可以看到一點河，獨門獨院，劣勢學校一般，周邊配套一般，二手毛胚增值空間有限！二，下疊式的，建筑147平，加上贈送300平，房間4，地下室可改1間，價格340左右，靠龍泉山，學位交通都好，未來增值空間大，劣勢不是獨門獨院，沒有天，私密性不是那么好，空間改造沒聯(lián)排大！現(xiàn)在這2套中糾結，一方面考慮一步到位，也要考慮增值空間，空間利用，麻煩川哥幫忙分析一下！

回答：與高層住宅相對，低密度住宅主要有別墅、疊墅、聯(lián)排（雙聯(lián)排、三聯(lián)排、多聯(lián)排）其中別墅的稀缺性最大，其次是雙聯(lián)排，至于疊墅、多聯(lián)排甚至洋房，往往是割“低密度住宅夢”韭菜的利器，實際體驗并沒有比高層平層好到哪里去。別墅和疊墅增值潛力都不如大平層，自住舒適而且還要增值很難平衡，下疊主要的一個缺點就是私密性受到上層住戶影響，買疊墅不如買大平層，建議買聯(lián)排吧，作為將來養(yǎng)老房自住體驗感更好。

提問：川哥你好!我的情況是這樣，我和老婆名下三套房(市區(qū)小面積學區(qū)房一套用來讀書，想留著孩子讀書用;另一套在天府新區(qū)，用來自住，房齡快5年;西三環(huán)還有一套在出租，房齡快十年)，我在南五環(huán)上班，老婆在天府五街上班。我們現(xiàn)在特別想置換一套改善的房子，但是就是很糾結，到底買哪里?之前很喜歡攀成鋼，但是因為都在南門上班，太遠太堵了，劍蘭大道的堵你懂的。我父母他們是龍泉戶口，名下沒有房子。我想過幾種方案，一是賣掉一套用父母名義去主城區(qū)買預算450的，二是用自己名義買(需要賣兩套，預算可以增加到650)。您看有沒有推薦的方案?是不是高新區(qū)最適合我們?但是高新區(qū)又沒有看到非常滿意的樓盤，太難了！

回答：你好！感謝贊賞，首先根據你們工作的情況，肯定高新區(qū)是最適合。相比起天府新區(qū)的改善，我認為高新區(qū)的改善，無論是目前自住需求，還是未來抗風險能力，都優(yōu)于天府新區(qū)。其次，你們的這兩個方案。要結合你們自身的情況來分析。首先如果你們收入可觀，對未來充滿信心，我推薦你們用第2種方式。賣兩套，買一套高品質的改善。一來，你們是自住，生活的舒適度能夠更高。二來，目前成都樓市，還處在個上升的階段，長期看漲。所以我們需要的是，在限購的情況下，盡可能優(yōu)化自己的資產。優(yōu)化完的資產可能漲幅不是最大的，但漲幅的總金額是最多的。打個比方，一套100萬的房子和一套200萬的房子。在下一輪的整體上漲后，根據市場情況，100萬的房子漲幅肯定是比200萬的房子漲幅高的，但兩百萬的房子上漲的金額肯定是高于100萬房子的。高品質的住宅，讓你們產生居住舒適度的同時，你們未來的收入，還能繼續(xù)支持你們用其他的名額，再購買房產，這樣可以保證你們的購房資格，最大程度的利用。但如果你們對你們的收入沒那么自信，或者你們未來的收入情況不是那么穩(wěn)定有保障。那么我建議你們選擇第一種方式。這樣一來你們可以獲得更多的漲幅。根據目前成都的市場來看，前些年的剛需群體，經歷了一輪樓市大漲后資產提升，對改善的需求還是挺大，未來幾年核心區(qū)域400-500萬左右的改善，會處在一個相對比較吃香的狀態(tài)。至于你說，不知道該買高新的哪些樓盤。如果你對新房有需求的話，那么后面出來的高新新盤，價格區(qū)間合適，你們又看得上，那都可以考慮。至于二手房的話，多去逛逛金融城板塊。高新還是很看好的，對于購房者來說，只要這個區(qū)域沒多大問題，那么在這個區(qū)域購置的房產，問題都不大，至于純投資就看看成華區(qū)或我推薦的幾個板塊。

提問：川哥你好，我和我老婆名下成都首套三室的房子自住，在青羊區(qū)西三環(huán)內，商貸、月供4千多；2016年購買的。這幾年工作手上攢了點錢，準備夫妻二人用純公積金購買一套投資房，我們二人的公積金加起來一個月有7000多，看了新津、青白江、新都的一些盤，還有黃龍溪的恒大文旅城，青白江的協(xié)信天驕城，新都領地悅府，青白江價格低 交通不便，新都地鐵線交通方便悅府價格高，后來定了新津站附近的中南智在云辰的小三室，單價13090元，總價121萬，交了兩萬的定金，這個地方交通方便TOD，但是位置偏僻還很荒涼。準備住房公積金貸款70萬，10年內還完，月供7000。請問大神看好這個盤的升值空間不？或者投資值不值得？謝謝

回答：你好，我看了你的情況，我覺得你看中的這3個地方，都不是非常好。先說說青白江，成都唯一一個郊區(qū)沒有通地鐵的地方，未來規(guī)劃的是一個物流園，但是我想說的是，無論是規(guī)劃物流園還是其他什么，交通不便和人口是它的主要問題，沒有人口就面臨以后沒人接盤。做投資，不可能一直持有，后期都需要出手，所以接盤的問題必須考慮。再來說說新都，新都目前只看好大豐，三河，因為它離主城區(qū)近，又通地鐵很多剛需的朋友，沒有能力購買主城區(qū)的房子，就會選擇離主城區(qū)稍微近點，通地鐵的位置。大豐未來發(fā)展空間比其他幾個地方大。最后再來說說新津，新津以前一直是一個縣，今年突然劃縣為區(qū)，大家都以為這就是機會，所以被很多中介，和開發(fā)商大力推薦和炒作。導致它的房價已經高出它原本的價格，所以溢價空間很大，現(xiàn)在持有會有一定時間的橫盤期。還有，三圈以后同樣面臨一個問題，那就是人口問題。目前沒有人口，但是好在它通了地鐵，多少后期會承接一部分主城區(qū)人口。但是需要很長的時間去等待，要想完全發(fā)展起來，我預計會要5年以上時間。新津超過1.3以上就沒必要了。最后再說一下，黃龍溪，基本不考慮，文旅產業(yè)，除了適合自住外，其他的都不適合。（如：升值、后期出租和出售的流動性都很差）房子，自住主要考慮的是舒適度和便利性。投資主要考慮的是回報率，適合投資的短期都不適合居住，適合居住的，回報率都不高。至于你選擇的新津站附近的中南智在云辰，小區(qū)和位置都不錯，臨近地鐵就是它的最大優(yōu)勢。如果可以長持的話，還是有升值空間的。

提問：川哥你好！20年9月份才有成都高新資格，準備賣溫江一套各方面情況都良好的優(yōu)質房子，想知道最佳的拋售時機是不是3-7月之間，7月到年底之間房價會不會出現(xiàn)上浮？

回答：涉及置換并且在一年時間內所謂的最佳拋售時期是踩不準的，或者說根本不存在。1.置換條件下，以成交均價為基準，在相對低點賣出，也會在相對低點買進，在相對高點賣出，又會在相對高點買進。溫江等二圈層相對5+2區(qū)屬于價值溢出版塊，溫江的二手都漲了，作為領漲區(qū)的高新南不可能剎一腳等到起。除非遇到了非這個戶型不要的詭異真愛買主又逮到了急需用錢使勁垮價還只想賣給你的蛇精病賣家。2.如果是置換高新南的新房，那現(xiàn)在該區(qū)新房的參考意義都不是很大，高新南后期基本上只有高樓面價項目入市，單價也許大概會令人顫抖，面積段可能也并不太適合純投資。3.考慮大環(huán)境下的各種放水，樓市這個蓄水池又要派上用場，加上新房總價擠兌，二手房上浮的概率更大。

提問：川哥你好！新人首問，我19年7月學歷落戶天府新區(qū)，家庭在成都無住房無貸款，老公名下有一套住房在我們當地 有貸款，還有十幾萬貸款沒還完，可以在買成都房子之前結清貸款。預計今年下半年手上子彈60-70，想買50-85平的新房或者房齡不太大的二手房，要能直接出租的帶租金的地段最好，小孩2歲，也在考慮要不要三五年后帶孩子去成都上小學，糾結三點：1、不知道投資天府新區(qū)的還是老城區(qū)的；2、不知道是搖一下新房還是直接買二手3、不知道要不要買個非常好學區(qū)的老破小以后讓孩子可以有戶籍上學。希望川哥抽空幫我分析一下謝謝！

回答：你有貸款記錄，來成都是剛需，但是首付需要4成，所以你子彈60-70的話，可以買到總價大概150-175萬的房子。這個預算，基本上是買不到比較舒心的新房的，現(xiàn)在新房面積都很大，平均130平，所以50-85，是很難有選擇的，能買到的也是比較偏遠的地區(qū)，不是很建議了。與其這樣，不如直接買二手房，可選擇面比較大。糾結的點解答：1、不論是天府新區(qū)還是老城區(qū)，都建議買二手房，次新一些的，勉強還是可以買到的。老城區(qū)學區(qū)比較穩(wěn)定，居住的整體便利度更佳，天府新區(qū)學區(qū)還在上升期，目前比不上老城區(qū)，整體便利度一般，但是更具有未來性，這個看你們傾向于哪個？2、新房已經說過了，基本是沒有可選項的，不建議了，買二手房吧。3、如果是非常好的學區(qū)的老破小，那么可以買到的產品品質是比較低劣的，但是房價卻不低，如果你們特別看重孩子教育，也不太尋求樓盤品質，升值能力，倒是完全可以的。

提問：川哥你好，未來幾年房價會降嗎?

回答：在二十年前中國的經濟快速發(fā)展房地產是功不可沒的。它就像一個火車頭，一路帶著國民經濟快速崛起。但任何事物都有利有弊，高房價的促使下同時也讓我們生活成本不斷增加，使得其他行業(yè)利潤降低，造成經濟風險也越來越大，到現(xiàn)在的各種政策遏制房價上漲，這意味著房地產黃金時代已經結束了。但未來幾年或者十幾年房價仍然處在白銀時代。起因房地產牽扯的其他行業(yè)體量實在很大，就以現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率雖超過60%，每年都還以1%的速度增長，標志著每年還有一千多萬人口涌入城市。所以房地產在白銀時代仍有利可圖，但不會像黃金時代那樣瘋狂上漲，總體還是上行。

提問：請問川哥，220萬預算，套二最佳，錦江一區(qū)、三區(qū)、四區(qū)哪些樓盤可推薦啊？

回答：220萬的套二，只能看看一些二手房產品了，目前錦江一區(qū)主要集中在紅星橋、東門大橋這一帶，紅星橋推薦看看大王鈺城、上錦美地、城市博客VC時代這類，基本都是電梯次新房，而且梯戶比也正常，是可也居家自住的。東門大橋這邊可以看看蓉上坊一期、天紫界這類，由于地段更好，所以同等預算下，他們梯戶比就比較高了，需要你實地感受下能否接受。錦江三區(qū)和四區(qū)則主要集中在三圣鄉(xiāng)、東光、東湖、攀成鋼、沙河堡、川師一帶，涵蓋的范圍非常光了，可選的也比較多，但真要說值得推薦區(qū)看的話，也比較少，可以去嘗試下，比如望江橡樹林（樓盤大，偏剛需）、澳龍名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯戶比高，躍層）、首創(chuàng)嬌子1號（三環(huán)外，次新，孤獨）。其余的要么太老，要么太密集，整體來說體驗不佳，你可以重點多觀察下上述的這些樓盤即可。

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