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提問_房姐你好！新人首問，未婚 SFSD ，子彈 400 ，北京商住一套 現值200，三亞一套3居（未下產證） 1.現在想把北京商住賣掉(是否正確？附近快要修地鐵了) ，短期內湊夠首付600，按揭300，買一套兩居，這種使用貸款是否最優？保值增值買哪里比較好？ 個人傾向太陽宮和朝青，但好像只能夠到UHN，土星園，朝青的華紡，潤楓天鵝灣比較困難了吧。您推薦哪里呢？請給排序 2.另外國管公積金組合貸有收入證明就可以嗎？需要ls嗎？ls不夠有什么辦法嗎？ 3.三亞的房產（不靠海）是否有繼續持有的價值，還是等下產證就出手？ 4.最近北京房價升溫，好多房子都漲價了。現在買入合適嗎？年前好還是年后好呢？ 期待您的回復謝謝！

回答_1. 商住賣掉吧，長持收益很低的，貸款多少就看你的承受能力，還款能力強建議多貸，現在房貸在收緊，將來大額貸款也會稀缺。太陽宮是學區高地。土星園是回遷房，戶型較差、管理差, 不推薦，uhn原來物業不行，現在貌似有改善。綠化不錯，但得房率不高，有合適的標的可以考慮。華紡和UHN可以淘下 2. 組合貸需要流水，一般組合貸的貸款審核更嚴格，找中介看能否幫助包裝 3. 建議早點出掉吧，短期都會有漲有跌，但旅游城市的房產沒有長期價值。 4. 漲幅過大的區域，建議謹慎，因為房源很少，業主大多試探性漲價。最好擴大選籌范圍，建議3月之前入手

提問_房姐，您好，購二套房小二居的次新房，就投資保值及將來孩子大了（大學生）能自主，手里800多萬，可貸180萬左右。曾考慮首選四季青（湯泉逸墅周邊，因為自住在這，想將來孩子離近點），其次萬柳（區域喜歡，但房價貴沒實地看過），看過亞運村（遠洋萬和城看過），望京（保利中央公園、慧谷陽光、融科、季景沁園、東湖灣），三里屯西壩河區域也看過。有朋友建議買二環附近的老公房。1、以上區域更優選擇是哪個？求建議；2、二環附近2000年左右的老公房是否值得考慮，看過和平里附近、白石橋附近及甘家口一帶的老公房，有合適的樓盤推薦嗎？謝謝房姐

回答_1. 既然是投資保值，就要眼光長遠點。 望京最優，四季青這個地方居住環境比較好，學區一般所以溢價并不是太高，可做為備選 2. 投資不建議看二環附近老破小，大部分都是做為學票，居住屬性差，學區攤薄對學票價格會有影響，再就2環內企業會向通州、雄安遷移，也會削弱房價進一步上漲的動能。

提問_房姐您好！我是新人首問，盼回復。 【個人情況】京籍，目前朝陽雙井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小兩居。現由于孩子上學的原因（學校已定，在海淀圓明園附近），需要搬到海淀住。為了全家住的舒服一點，打算把海淀的小兩居賣掉，在學校附近通勤方便的范圍內換一套三居室。 【請教房姐】算上賣掉小兩居的收入，目前子彈約800。如果想在距離圓明園車程20分鐘以內的范圍內找的話，房姐推薦哪個小區比較好？如果需要再貸款的話，屬于二套（朝陽的貸款已還清，海淀小兩居還有少量貸款未還）。由于我孩子學校已經定了，再沒有學區的需求了。希望找個小區適宜居住，不要太舊，交通方便。我需要自住至少10年，短期內不會出售，因此希望該房子的長期保值穩定性好一點。我看了一圈，往南的話，蘇州街，黃莊，中關村那邊都是因為學區而溢價特別高，三居的話很貴，看了您之前的文章，覺得沒有學區需求就不應該再買進學區房了；如果往北的話，農大南路到安河橋北之間區域，也是因為中關村一小安秀分校的原因很貴；如果再往北西北旺的話，一來孩子上學有點遠，二來那邊離六里屯垃圾場太近，總是心有余悸。上地那邊，也是因為學區而溢價太多，橡樹灣太貴。我目前看的是燕清源，挨著昌平南延線地鐵上清橋站，明年地鐵開通后交通應該就方便了。不知房姐覺得燕清源小區如何？可以買嗎？ 我也去看了當代城市家園和上林溪，當代緊挨著清河車站，擔心車站人流多了以后，小區治安衛生受影響，上林溪的話，有中介說房屋質量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到領袖硅谷，感覺孩子上學太遠了。至于學清路-六道口一帶，還沒有去實地具體看。 特請教房姐，燕清源小區是否可以買？您覺得像我這樣的情況，買哪個小區合適？求推薦。萬分謝謝！

回答_當代這個小區是不錯的，早年的標桿小區，還獲得過魯班獎，缺點就是離清河站有點近，隔壁上林溪也行的，沒中介說的那么差，還是有性價比的，還可以看看萊圳家園，離地鐵站近 交通方便。燕清源也可以入，這個小區租戶偏多有點鬧，不過首推還是當代和上林溪

提問_房姐好，本人北京土著，名下無房無貸款，目前手里有現金600～800可用（但又不想全用），目前無學區需求 本著保值、看漲的目標買房 推薦哪里？如果有具體推薦樓盤最好～望京（看過上京新航線）？雙井（研究過富力城A）？朝青？通州？西紅門？急～望指點～感謝！ &是買一套好？還是分兩套買好？

回答_600首付的話，按首套買一個1000+的標的沒問題。還需要看你的月供能力。 望京 朝青 雙井 都不錯，例如 上京新航線 大西洋新城 季景沁園 北緯40度 臻園 都可以選籌，還有 富力城 華紡易城 遠洋萬科城 蘋果社區 樂成國際 也可以淘。建議買一套，充分利用sfsd

提問_房姐你好，入圈首問，幾年前入手了馬坡一個一手新盤（恒華湖公館），成本單價3w4，一樓面積164帶等面積地下室和50平花園，有360貸款（85折利率），請問下從純投資角度看，是否還具有持有價值呢，現在出手感覺收益不是很高，出租也價格很低，是賣掉換靠近城區的，還是繼續持有等待下一波行情呢，求給予意見，如果換標的，回龍觀，望京，雙井，酒仙橋幾個區塊求推薦一下

回答_如果你手中也有閑余子彈，那可以將馬坡的賣掉置換城內，否則就沒必要換。可以看看 寶星國際、大西洋新城、慧谷陽光、首城國際 等

提問_房姐您好，本人名下還有一套購房資格，計劃全款八百萬左右現金（首套貸款已貸款用足），想在北京買套次新兩房投資，個人比較傾向于望京或四惠地區，您覺得是否合適？或者有什么其他更好的推薦？還有時間方面，是春節前跑步入場二手房？還是等春節后選擇新房更合適？謝謝。

回答_四惠地區一般可以回避 四惠屬于交通樞紐地段，有大型立交橋，有四環路，通惠河，建國路，京通快速，鐵路，地鐵...整個地區被隔斷嚴重，很難買到優質標的。 800萬首付現金，十分充裕，現在開始準備貸款，可以貸足1600左右，買一套2200-2300萬的標的。 依據現在市場上的一線情況，可以靈活調整。 比如如果有兩套1200的標的，可以直接買入兩套1200（分拆2個400萬首付）標的。 目前買房關鍵的兩點_ 1.貸款搞得定 2.有房源出來，搶得到

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