近一年_可謂是恒大地產的多事之秋_早在2021年9月24日_網上就傳出《恒大集團關于懇請支持重大資產重組項目的情況報告》_此后關于恒大的負面新聞不斷。
比如像商票兌付、銷售員工傭金結算等問題不斷被爆出_幾家知名評級機構也下調恒大的信用等級_接著是出售資產的消息_恒大幾乎每次都給予了官方回應_各方似乎處在一種拉鋸戰中_但當8月17日恒大地產董事長許家印、總經理柯鵬雙雙卸任_并把棒交給了趙長龍后_恒大的債務風波再次被推上了風口浪尖。
在不少網友看來_許家印可能要撂挑子了_許家印和柯鵬兩位恒大地產核心人物退居幕后_他們是不是擔心恒大地產事態一旦發生變化而成為失信人員？對此_恒大公司給予了“系正常變動”的回應_那么_網友的疑慮就此消失了嗎？顯然沒有！主要有兩大方面_
第一_按理說_公司董事長、法人變更確實是一件正常的事_但接替許家印的趙長龍真的能挑起恒大地產的重擔么？據新浪財經報道_天眼查風險信息顯示_“趙長龍的周邊風險高達5800余條”_大都是與恒大相關的法律糾紛和被執行信息等_而且有分子公司被列為失信被執行人。他的能力能比許家印強？能帶領恒大走出困境嗎？在很多網友心里打了一個大問號。
第二_負債數據龐大。根據證券時報的報道顯示_財報顯示_截至2021年底_恒大的有息負債為7165億元_按照監管部門的監管要求_恒大的凈負債率、現金短債比和剔除預收款的資產負債率均超“紅線”_分別為152.88_、0.47倍和83.43__對應的監管合格標準分別為100_、1和70__由此可以看出恒大的負債情況。當然_恒大在今年中宣告有息負債已經降至5700億_實現了一條紅線轉綠_不過_這是恒大自己的說法_有好事網友寫了一篇題為《管中窺豹之恒大的負債到底有多少》文章_根據港交所的數據梳理了一下恒大到底有多少債務。
截至2021年12月31日_總負債為16151億元_其中一年內的有息無息債務高達11771億元。當然_在該作者看來_這還僅是明面上的_他以青島某一個恒大項目為例_包括優惠款返還、老帶新贈送的3年到幾十年的物業費、拖欠的傭金、房屋抵押無法網簽四項的隱形債務就超過5.5億。作者在最后表示_恒大全國在售項目700來個_有多少類似情況？這種隱形債務又是一個多么龐大的數字？
實事求是地講_恒大也有一些核心資產_比如汽車市值1300多億_恒大物業780多億_深圳的舊改項目也值數百億_但與恒大巨額的負債相比_差距不言自明。那么_還能依靠朋友關系解救嗎？
在業內看來_恒大走出困境的辦法著實不多。我國房地產經紀人協會副會長王波在解讀“恒大地產臨時換帥”中給出了3大可能猜想。第一_股權重組_白馬騎士資金注入；第二_資產債務重組、值錢的資產變現還債；第三_宣布破產。那么_哪種可能性大？抑或還有其他解決辦法？
許家印的朋友圈確實很強大_據東方財富報道_早在2008年恒大遭遇危機后_資金缺口為120億_最后依靠兩位香港富豪朋友幫助得以渡過難關。說實話_那些富豪幾百億身價_這些支持在當時還是可以做到的_但現在盤子這么大_債務如此龐大_非幾個富豪朋友可以解決的。何況_君不見前段時間_包括蘇寧在內的大戶_支持投入的1300億戰投資金不得不轉為普通股_而做了長期股東_蘇寧因此也深陷泥潭_說到底_沒那么多資金還給你_現在誰還敢輕易往里砸多少錢？一句話_依靠朋友解困的路子基本上難行通了。
但是_也有網友說了_“恒大這么大攤子_怎么能輕易倒？畢竟欠了銀行、供應商等債權人那么多錢”_王波也表示_第三種可能性不大_畢竟“萬一破產涉及230個城市近千個項目_這關系到無數買房人利益”。從某種角度看_有一定道理_但大而真的不能倒嗎？未必！
在去年的12月8日_銀保監會郭主席表示_要關注新型“大而不倒”風險_當然_當時的語境下是主要針對金融科技公司說的。實際上_無論是金融科技公司_還是房地產_都是資金密集型行業_對金融安全、經濟安全聯系緊密。“及時精準拆彈_消除新的系統性風險隱患”_這是郭主席當時對金融科技行業的解決之道_其實_這又何嘗不適合房地產行業呢？連比恒大規模更大_業務更優秀的海航集團都破產了_就別談所謂的護城河、安全邊際了。在監管方面_誰都在陽光下_不可能特殊對待_恒大也不例外。
在業內看來_對于恒大來說_換帥之后_當務之急就是加快商品房銷售節奏_把債務水平降到安全范圍內。但誰都知道_現在房地產市場熱度降溫明顯_加上房貸額度緊張_要想通過銷售快速回款_最有效的方法就是_開啟全面降價銷售_通過低價加快去化。若果真如此的話_對樓市而言_一旦全面開啟降價銷售_大概率將會出現3大變化。
1.前期業主可能不滿_阻撓降價銷售。比如前期業主買的價格是8000元/平米_你現在賣5000元一平米_100平米就損失了30萬。雖然說買房是市場行為_但房子不比其他_總價高_價格變化決定了家庭財富的變化。如何權衡前期業主的訴求_這是必須要考慮的_能否給予適當補償_比如送車位_免物業費等等_最終讓降價銷售得以順利開展。
2.對地方樓市監管帶來難度。比如前不久某地出臺了銷售價格不能低于備案價的85__其目的是確保房地產市場平穩。如果恒大項目想突破這個下限_勢必會對監管帶來挑戰_一面是企業降價賣房自救_另一面則是當地市場平穩。有人說_肯定不讓降啊_但地方真的就不為難嗎？萬一恒大僵持_房子賣不出去_項目后期也無資金建設_誰來兜這個底呢？所以_能否特殊考慮還真不一定。
3.可能帶來市場連鎖反應。根據我國經濟周刊報道的數據顯示_現在多家房企在進行打折促銷活動_相比2021年底和2021年初_萬、碧、恒、融、保5大房企銷售均價下滑了2890元、28元、696元和5200元。都知道_龍頭房企的示范作用從來都是明顯的_如果恒大大幅降價的話_其他房企或不得不跟。畢竟_相比利潤_活下去對誰都是首要的。
當然_好處是_供應商、包括員工的傭金、債權人短期債務能夠得到償還和發放_能緩解投資人的焦慮。對此_你怎么看呢？
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