原標題：北京搶地開局，龍頭房企是主力 來源：中國房地產報
中房報記者 唐珊珊 | 北京報道
繼2月11日、2月14日后，2月18日北京再次推出三宗涉宅地塊，總起拍價65.56億元，吸引超二十家房企參與，最終三宗地塊拍賣總金額達到87億元。
三宗地塊分別為通州區臺湖地塊、大興區舊宮地塊和大興區采育地塊。其中，通州區臺湖地塊吸引17個競拍主體、18家房企參與，最終由綠城中國（03900.HK，以下簡稱綠城）以13.48億元競得，而該地塊因自持7%、溢價率49.78%的競拍結果受到業內熱議。
「今年一季度拿地項目，力爭三四季度開盤，加快資金回籠，后續會考慮引入合作開發伙伴，降低權益出資比例。」綠城相關負責人2月20日接受中國房地產報記者采訪時表示。
根據中國指數研究院統計，截至2月18日，北京共出讓了9宗地塊，累計土地出讓金額高達363.89億元，位列全國第一。
「做投拓的人都知道，一般每年的3——5月份是房企拿地的窗口期，今年可能因為疫情的關系，各地都調整了推地時間，北京今年推地力度不小，而且出讓的地塊自身條件都比較好，所以參與競拍的房企很多。」羅勇是北京一國企投資部副總經理，盡管未能在三場土拍市場有所收獲，但他表示仍在等待下一次機會。
龍頭房企、央企成北京拿地主力
盡管受新冠肺炎疫情影響，公開土地市場經歷全國性大面積延期，但近一周以來，土拍市場重新開閘，從各地土拍市場成交情況來看，盡管疫情之下，市場前景未卜，但房企拿地熱情卻絲毫未減。
從今年土拍市場競得者來看，龍頭房企以及區域型國企成為最大贏家。
根據克而瑞數據顯示，今年1月，TOP10企業拿地總額536.4億元，占TOP50企業的44.14%，其中，中海地產、保利發展、龍湖集團分別以80.4億元79.9億元位居第二、69.5億元成為2020年開年拿地新三甲。
進入2月，這種參與主體單一化的趨勢愈加明顯。據不完全統計，2月上旬主要城市涉宅用地成交總價前十的地塊，共有7宗地由國企、央企參與競得，不乏首開、華潤置地、首創、綠城（主要股東為中交）、金茂等。只有旭輝、德信地產及華鴻嘉信三家民營企業，單宗地成交總價進入前十，最高約25.46億元。此外包括龍湖、龍光、碧桂園、寶龍、金科等房企也有在廣州、青島等一二線城市拿地，但基本以低總價地塊為主。
北京市場這種現象也尤為明顯。春節后首拍土地，分別由「華潤+中交」、京能、首創競得；第二場土拍，分別為首開、華潤、住總、中交、綠城、（首開+住總+建工）聯合體競得；第三場土拍，三宗地塊也分別由（興創+保利）聯合體、綠城競得。
據中國房地產報記者統計，1月至今首開累計競得2宗地塊（含與華潤聯合拿地），土地成交總價133.2億元；華潤置地同樣競得2宗（含與首開聯合拿地），成交總價101.1億元；綠城、中海、首創、金茂各得1宗；年內首個在京城獲得土地的民企則是融創。
在北京這輪土拍中，綠城收獲頗豐，5天之內連奪三宗地，總價款144億元。對此，綠城方面表示：「目前現金流穩健，拿地在計劃范圍內，也充分考慮了疫情對銷售的影響。」
諸葛找房分析師岳蒙蒙認為：「 北京是央企和龍頭房企的重倉之地，在當前形勢下，央企國企資金實力更強，在拿地方面也更具備優勢。」
疫情之下，規模房企抓緊一二線城市布局
「疫情之下，拿地布局城市方見企業真心。」杭州一位本土房企營銷副總經理告訴記者。在他看來，由于春節期間各地暫停了售樓處，原計劃的春節購房活動也泡湯。這對于本已資金緊張的房企而言，無異于雪上加霜，一方面是資金回籠受阻，一方面是各項財務成本支出，這種情況下，企業拿地也更為謹慎，龍頭房企會更傾向于在一二線城市拿地。
根據中國指數研究院統計，自2020年疫情嚴重以來，全國土地成交452宗，較去年同期有所減少；其中住宅128塊，占比為28.3%，工業用地占比近一半。分區域來看，長三角與環渤海分別成交182宗、159宗，占比分別為40.3%、35.2%，仍是房企布局的主要區域。
從疫情期間土地成交溢價率來看，除青島、溫州外均有所下滑，大多項目基本是底價成交。1月31日，招商蛇口以底價58.69億元獲取南通崇川區宅地，溢價率為0+；2月4日，在長沙鼠年首場土拍上，旭輝以底價25.46億元獲取長沙雨花區雙限商住地，溢價率為0+。2月18日，旭輝集團再次以底價9.5億元拍得嘉定區安亭鎮03A-01A地塊，地塊起拍價（9.5億元）95310萬元，成交樓板價約1.4萬元/平方米，溢價率0%+。同日，保利集團以19.74億元拍得嘉定區江橋鎮北社區N1-02地塊住宅用地，成交樓板價約2.8萬元/平方米，溢價率為零。
相比之下，北京土拍市場底價成交地塊較少，除石景山區西黃村1606-646地塊和大興采育地塊底價成交外，其他地塊成交溢價率均超20%，2月18日成交的3宗住宅地塊，溢價率也30%以上，其中一宗地塊溢價率近50%。
對此，金僑控股董事、高級副總裁賈丁認為，各地土地溢價率不同，取決于每個城市市場情況。從天津市場來看，今年是拿地好時機。他表示：「企業要保證自己生存和規模發展的需要，就要選擇合適的拿地時機。民營企業因為抗風險能力較弱，所以選擇眼光更要準一些。因為限價原因，2016年10月以后企業拿地成本都很高，今年地價有所降低，我們今年1月拿的地價格很合適。」對于未來拿地計劃，他表示，集團發展重心是深耕長株潭,然后拓展京津冀,覆蓋長三角和珠三角，未來會在這些區域尋找合適時機拿地。
「對于一些規模房企來說，這可能是近幾年來在重點一二線城市布局難得的好機會。」羅勇表示，作為資深土地投拓人，他認為在現有形勢下，企業需要重新調整拿地策略，在力保現金流的前提下，采取更多元化的方式拿地，比如：在公開市場的聯合拿地，也包括部分房企的已獲取地塊的合作開發。同時他也認為，2020年要更加謹慎進入三四線城市，因為2019年下半年以來，三四線城市土地供應已嚴重過剩，但地方政府的地價預期仍然很高。
西政資本認為，目前形勢下，不同規模房企拿地布局區域也在加速分化，一些地方龍頭房企在地方區域拿地優勢愈發明顯；而實力雄厚的龍頭房企、央企國企在此波疫情背景下對一些目標區域市場的戰略性進入需求愈發明顯，比如2月3日的土拍結果中，大華屬于首入杭州，拿地決心肯定很大，因此導致溢價率很高；眾安也是屬于首入富陽，高溢價拿地的情況也是戰略性進入富陽的結果。
編輯/jasonzeng
