拿下內(nèi)地總價地王 香港置地超300億摘徐匯濱江項目
來源：觀點
對香港置業(yè)來說，這都是一場選擇與勇氣的較量，賭注是金錢，土地是籌碼，資產(chǎn)是贏面。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 不論是投資北京王府井項目，還是與招商、碧桂園合作南京地王項目，2017年是香港置地在內(nèi)地最活躍的一年，如今，歷史似乎正在重演。
2月20日下午，上海土地市場迎來一宗大單交易，徐匯濱江綜合體地塊最終由香港置地聯(lián)合體競得，成交價310.5億。此價格比2016年招商華僑城聯(lián)合體在深圳獲取的新會展商業(yè)用地高出0.5億，成為截至目前的內(nèi)地第一總價地王。
消息一出，地產(chǎn)金融界的朋友圈里發(fā)出不少感嘆，“拿地也是抗疫”“土地是不要錢了嗎？”“港資都這么有錢的嗎？”“有錢真好”……
也就是在這一天，新冠疫情的全國確診數(shù)量再一次減少、央行再次發(fā)布降息公告、滬指收盤站上了3000點等，所有的資訊都攪動著人們的內(nèi)心，未來究竟會如何？仍然不得而知。
帶有港派作風的香港置地，出現(xiàn)在上海土地市場并不少見。5個月前，香港置地還在上海閔行區(qū)以底價19.39億元拿下一宗宅地，不足半年，又再次盯上徐匯區(qū)的發(fā)展市場。
和宅地開發(fā)不同，此次大手筆拿下的徐匯濱江綜合體地塊，不僅要面臨項目開發(fā)難度的問題，更重要的是項目商辦占比較大，后續(xù)需要不斷投入大量沉淀資金，還需競得人自持大部分面積，因而更加考驗開發(fā)商的操盤能力。
對香港置業(yè)來說，這都是一場選擇與勇氣的較量，賭注是金錢，土地是籌碼，資產(chǎn)是贏面，如果能夠贏，則風光無限好。這在一定程度上也表明了香港置地對內(nèi)地，尤其是上海土地市場看多的情緒。
拿下內(nèi)地總價地王
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，此次出讓的地塊，為徐匯區(qū)至今出讓的最大體量地塊，包括了黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個地塊。
不僅成交價格達到內(nèi)地公開市場出讓土地的天花板，就連地塊合計經(jīng)營的建筑面積也相當于三個嘉里中心或太古匯般巨大。
信息顯示，該地塊出讓面積23.13萬平方米，地上計容建筑面積108.7萬平方米，地下商業(yè)建筑面積6萬平方米，合計經(jīng)營建筑面積為114.7萬平方米。此外，廣場面積不小于1.73萬平方米，代建公共綠地9.23萬平方米，地下車庫65萬平方米，地上地下總建筑面積179.7萬平方米。
體量巨大，項目上建設的業(yè)態(tài)也包羅萬象，涵蓋辦公樓、商業(yè)購物中心、租賃住宅、酒店、文化體育設施用地、保障房以及可售商品住宅。其中，可售商品住宅的面積僅為2.8萬平方米。
除了可供出售的部分，香港置地還需自持辦公60%，同時商業(yè)、租賃住宅、酒店與文化體育均需100%自持，不得出售。
徐匯濱江綜合體地塊在掛牌之時，就已經(jīng)吸引不少業(yè)內(nèi)人士的關注，因項目體量、拿地成本較高以及有限的可售住宅面積，讓許多內(nèi)地開發(fā)商望而卻步。
有市場人士指出，該宗地塊單以地上計容建面來計算，其拍賣樓面均價每平方米不到3萬元，這個項目穩(wěn)賺不賠，而且地下的71萬平方米建筑面積（包括7萬平方米的商業(yè)和65平方米的車庫）是送的。
其續(xù)稱，目前來看，市場上并不是缺錢，而是資產(chǎn)慌。安全、穩(wěn)定、可靠且有流動性的資產(chǎn)，是資金追逐的對象。
出讓文件顯示，該地塊的具體定位為，充分利用徐匯科創(chuàng)富集資源、文化藝術稟賦、濱水區(qū)位優(yōu)勢，形成世界級金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，比肩外灘和陸家嘴，打造上海國際金融中心的新增長極。
拍賣現(xiàn)場的畫面顯示，該宗地塊在拍賣共獲得兩名競買人預申請，地塊起價310.2億元，一輪加價后便再無人報價。
最終由上海怡興企業(yè)發(fā)展有限公司、重慶優(yōu)盛達房地產(chǎn)咨詢有限公司、重慶利嘉華房地產(chǎn)咨詢有限公司及Hongkong Land （West Bund） Development Limited（香港置地）聯(lián)合體以310.5億元拿下徐匯區(qū)濱江綜合體地塊，溢價率0.1%。
據(jù)了解，這四家公司均為香港置地的關聯(lián)公司，且為怡和集團的關聯(lián)子公司，由此看來，此次拿地并未引入其他合作方，即香港置地或?qū)ⅹ氉猿袚玫刭Y金成本及后期開發(fā)。
此次超300億的成交總價，比2014年中民投在上海以248.5億元拿下董家渡地塊還要高出62億元，再次刷新上海總價地王的新紀錄。但也正因地塊成交金額較高，當天拿地后不久，香港置地便向投資者發(fā)布了一則英文的收購公告。
觀點地產(chǎn)新媒體查閱公告獲悉，香港置地方面表示，此次收購為集團提供一個有吸引力的機會，可在上海的黃金地段開發(fā)和經(jīng)營規(guī)模的商業(yè)綜合體，符合集團長期以來在亞洲主要門戶城市收購黃金地段的長期戰(zhàn)略。
此外，香港置地還介紹道，集團正在考慮一系列不依賴股東的資金選擇，包括內(nèi)部資源和外部資金（包括但不限于預售、與戰(zhàn)略合作伙伴的合作以及債務等），集團有足夠的流動資金以支付土地成本，且無意向股東尋求資金。
上海灘的選擇與持有
香港置地為何會看中上海徐匯濱江綜合體地塊？對上海和內(nèi)地的市場持有什么態(tài)度？
一位接近香港置地的業(yè)內(nèi)人士表示，公司對內(nèi)地的態(tài)度是很active（積極）的，而且現(xiàn)在剛好是一個時機。尤其香港置地本身就是以做持有型物業(yè)為主，一貫堅持發(fā)展股東的長期核心價值，這也是核心競爭力。
值得一提的是，該地塊的出讓條件中明確，在后續(xù)的出讓流程中，投標人需簽署承諾書，若違反持有物業(yè)及項目公司禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，需繳納10%土地出讓金的罰款。此外，地塊競得者在3年內(nèi)不能參與上海土地市場交易。
事實上，像這樣大體量的項綜合體目，本身開發(fā)時間也會很長，甚至需要三到五年的時間，這當中也沉淀不少資金，尤其是港企在內(nèi)地開發(fā)項目的進展相對較慢，也比較謹慎。
上述公告披露的內(nèi)容顯示，香港置地方面稱，該土地的開發(fā)將分多個階段進行，預計將于2027年完成。竣工后，項目有望為集團提供穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。
除了在上海徐匯區(qū)投地，此前于2019年9月，香港置地還在閔行區(qū)底價19.39億元獲得一宗純宅地，出讓面積3.46萬平方米，建筑面積6.23萬平方米，成交樓面價3.11萬元/平方米。
早幾年，在內(nèi)地布局項目時，香港置地多以入股和公開市場拿地的方式，與內(nèi)地開發(fā)商合作開發(fā)項目。自2019下半年以來，香港置地投資策略似乎發(fā)生了一些微妙的變化。
近幾年，香港置地在內(nèi)地市場上競得地塊多以宅地為主，據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年至2019年，香港置地在內(nèi)地斥資逾192億元拿下多宗地塊，分別位于重慶、南京、杭州、武漢、成都、上海等城市。
公開資料信息顯示，香港置地擁有和管理超過85萬平方米的建筑面積。此外，香港置地在亞洲如香港、新加坡、北京、雅加達等地擁有寫字樓和零售物業(yè)，在大中華地區(qū)和東南亞城市開發(fā)許多住宅、商業(yè)和綜合用途項目。
此外，香港置地的資產(chǎn)主要位于新加坡及香港，但借由此次落子上海，香港置地作為香港怡和集團的附屬公司，將把中國總部怡和大廈、置地廣場、文華東方酒店等品牌進駐上海。
截至2019年9月，香港置地在內(nèi)地武漢、北京、重慶、成都、南京以及上海6個城市擁有項目，其中重慶及成都的總建面占比最大，分別為580萬平方米及110萬平方米，而北京及上海的總建面僅為32.9萬平方米及68.9萬平方米。
查閱香港置地去年9月披露的財報顯示，2017年至2019年9月底，香港置地在內(nèi)地的物業(yè)確認收入分別約為94.56億、84.73億以及33.83億元人民幣，合約銷售分別為78.06億、110.82億及84.9億元，其中2019年9月已銷售但未確認的收入達到143.83億元。
