原標(biāo)題：中國(guó)恒大：史上最“硬核”促銷(xiāo) 背后的財(cái)務(wù)解讀 來(lái)源：基本面力場(chǎng)
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來(lái)源： 基本面力場(chǎng)
中國(guó)恒大集團(tuán)的史上力度最大的優(yōu)惠促銷(xiāo)，現(xiàn)在已經(jīng)刷屏了：2月18日至2月29日期間，全國(guó)在售樓盤(pán)住宅（含公寓及寫(xiě)字樓）期間可享受七五折優(yōu)惠；3月1日至3月31日可享受七八折優(yōu)惠。單棟樓去化率80%~90%的，可再享受額外九七折優(yōu)惠；單棟樓去化率90%以上的，可再額外享受九四折優(yōu)惠。
毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)恒大的此次“硬核”促銷(xiāo)，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)極大震動(dòng)，甚至可能是引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的一次變革。對(duì)于中國(guó)恒大優(yōu)惠促銷(xiāo)的影響，已經(jīng)有不少文章對(duì)此做出了詳解，力場(chǎng)君（微信公號(hào)：基本面力場(chǎng)）想從財(cái)務(wù)指標(biāo)的角度，做一些分析，與大家探討交流。
1、毛利率將趨于下滑
此次恒大提出的七五折優(yōu)惠，力度不可謂不大，這就相當(dāng)于，此前每平米6萬(wàn)元的樓盤(pán)，現(xiàn)在只賣(mài)4.5萬(wàn)元；假設(shè)按照100平米的房屋面積，這一次就能節(jié)省下150萬(wàn)元巨款。如果要是原價(jià)每平米10萬(wàn)元，100平米的房子就能節(jié)省下250萬(wàn)元。
對(duì)于購(gòu)房者的影響巨大，對(duì)于房地產(chǎn)商的影響其實(shí)更大，每平米少賣(mài)的價(jià)格，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)；這部分差價(jià)是無(wú)法通過(guò)成本轉(zhuǎn)嫁出去的。所以，降價(jià)促銷(xiāo)，降的全部都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。
以中國(guó)恒大為例，自2017年之后，毛利率就穩(wěn)定在34%至36%之間，大體就是三分之一的水平線吧。這就意味著，每平米賣(mài)6萬(wàn)的房子，成本就在4萬(wàn)元。
如果這個(gè)房子，現(xiàn)在促銷(xiāo)只賣(mài)到4.5萬(wàn)元每平米，留給開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就只剩下0.5萬(wàn)元，毛利率就只剩下10%多一點(diǎn)。不難想象，這個(gè)影響會(huì)有多大？
進(jìn)而，力場(chǎng)君判斷，如此大力度的價(jià)格促銷(xiāo)，一定是短期的，長(zhǎng)期保持這樣的降價(jià)幅度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商夠嗆能夠撐得住。另外還提示一點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的收入利潤(rùn)結(jié)算，大致會(huì)落后于房屋預(yù)售兩年左右，所以這樣的盈利能力降低，大體會(huì)體現(xiàn)在2022年。
2、密切關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的變化
前文提到，恒大這樣的降價(jià)促銷(xiāo)，大概率是短期行為，同時(shí)恒大的此次促銷(xiāo)方案，也與去化率緊密掛鉤。可見(jiàn)，恒大此次降價(jià)促銷(xiāo)的根本目的，還是在于去庫(kù)存。
為什么急著去庫(kù)存呢？原因無(wú)非有兩點(diǎn)：要么是資金壓力迫使公司需要加速回款，要么就是判斷未來(lái)新房銷(xiāo)售難度將會(huì)越來(lái)越大，與其坐等、不如提前“亮劍”，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)與其他房地產(chǎn)公司“爭(zhēng)搶”越來(lái)越緊俏的居民住房購(gòu)買(mǎi)力。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)恒大在2019上半年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1369.68天，這項(xiàng)數(shù)據(jù)背后透露出來(lái)的意思，就是按照中國(guó)恒大現(xiàn)有銷(xiāo)售規(guī)模測(cè)算，大概需要將近4年時(shí)間，才能把現(xiàn)有的存貨全部出售出去。
當(dāng)然，這只是財(cái)務(wù)指標(biāo)的理論意義，但也不難從中看出，在這樣的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)背景下，中國(guó)恒大就面臨著很大的去庫(kù)存壓力。那么其他主要房地產(chǎn)公司呢？
力場(chǎng)君簡(jiǎn)單查閱了幾家有代表性的公司：萬(wàn)科1561.14天，金地集團(tuán)1585.9天、保利地產(chǎn)2112.68天、泰禾集團(tuán)2893.89天。
不比不知道，一比才發(fā)現(xiàn)，中國(guó)恒大的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)，在行業(yè)內(nèi)還不算是高的。如果恒大的去庫(kù)存壓力都如此大，那么其他公司呢？
3、新房網(wǎng)上銷(xiāo)售將成為主流
另?yè)?jù)恒大管理層透露，恒大實(shí)施全面“網(wǎng)上購(gòu)房”僅3天，各項(xiàng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，其中客戶(hù)認(rèn)購(gòu)房屋47540套，總價(jià)值約580億，認(rèn)購(gòu)最多的一個(gè)樓盤(pán)達(dá)到870套。照此預(yù)測(cè)，未來(lái)幾天網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)可能累計(jì)突破10萬(wàn)套。恒大的網(wǎng)上售房平臺(tái)近三天新增用戶(hù)300多萬(wàn)人，累計(jì)用戶(hù)數(shù)超過(guò)1000萬(wàn)人。
早先馬云曾經(jīng)說(shuō)，要用互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)行業(yè)。中國(guó)恒大現(xiàn)在正在做的網(wǎng)銷(xiāo)新房，尚不能說(shuō)是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的顛覆，而只是一個(gè)銷(xiāo)售渠道的變化，但是帶來(lái)的影響同樣不容忽視。
力場(chǎng)君（微信公號(hào)：基本面力場(chǎng)）大體判斷，網(wǎng)銷(xiāo)的成本，會(huì)比搭建實(shí)體售樓處的成本低，最起碼在銷(xiāo)售人員占用方面會(huì)減少，能節(jié)省不少的人力成本，這在一定程度上能夠挽回一些降價(jià)帶來(lái)的利潤(rùn)損失。但是以恒大為例，目前的銷(xiāo)售費(fèi)用率也就是在4%到5%之間，可供節(jié)省的支出也并不很大，帶來(lái)的利潤(rùn)損失補(bǔ)償也是很有限的。
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責(zé)任編輯：馬婕
